二手房“營改增”稅負(fù)基本不變

　　“營改增”實(shí)施方案發(fā)布 5月1日起實(shí)施 二手房增值稅暫由地稅局征收

　　“營改增”后，個(gè)人間的二手房買賣究竟該如何繳稅？負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)增重？繼承的房產(chǎn)要不要繳增值稅？市民們關(guān)心的這些問題，終于有了答案。

　　財(cái)政部、國稅總局昨天發(fā)布通知，披露“營改增”的具體實(shí)施方案。具體到北京，5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。業(yè)內(nèi)專家表示，從稅額上來說，和此前的營業(yè)稅基本無變化。

　　北上廣深

　　非普宅繳差額增值稅

　　在關(guān)于個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅方案中，兩部門延續(xù)了此前契稅調(diào)整時(shí)的“區(qū)別對(duì)待”政策，將方案分為一線城市和非一線城市。

　　其中，包括北京、上海、廣州和深圳在內(nèi)的四個(gè)一線城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　而除了此四個(gè)城市之外的非一線地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　也就是說，相比于非一線城市，四個(gè)一線城市的個(gè)人業(yè)主在將滿2年的非普宅對(duì)外銷售時(shí)，需要繳納差額增值稅。

　　具體到北京，目前對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有兩項(xiàng)，必須同時(shí)滿足：

　　從面積上來說，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

　　從價(jià)格上看，按區(qū)域細(xì)分為幾個(gè)檔次：五環(huán)內(nèi)單價(jià)39600元、總價(jià)468萬元，五環(huán)到六環(huán)單價(jià)31680元、總價(jià)374萬元，六環(huán)外單價(jià)23760元、總價(jià)281萬元，只要購房人所購買的房屋不超過總價(jià)或者單價(jià)中的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就可以被認(rèn)定為普宅。

　　“營改增”后稅負(fù)基本無變化

　　記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，此次公布的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營業(yè)稅稅率基本相同。

　　目前，個(gè)人二手房交易的營業(yè)稅綜合稅率為5.5%，其中營業(yè)稅稅率為5%，其他0.5%則是城建稅、教育費(fèi)附加等附加稅。而試點(diǎn)增值稅后，征收率為5%，同樣有0.5%的城建稅、教育費(fèi)附加等附加稅。從稅率上看，“營改增”前后完全相同。同時(shí)，過去滿2年以上普宅就可免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。

　　對(duì)此，中國政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文告訴記者，選擇采用這種不增不減的“平移”方案，更多的是考慮到過渡時(shí)期的市場(chǎng)穩(wěn)定性?！白匀患{稅人的涉及范圍很廣泛，如果采用一般納稅人的抵扣法來征稅，不僅不利于普通個(gè)人稅負(fù)的穩(wěn)定，而且從征管角度看，對(duì)于稅務(wù)部門的征管能力考驗(yàn)巨大，按照現(xiàn)有的征管人員計(jì)算，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)?！?/p>

　　二手房市場(chǎng)將維持穩(wěn)定

　　按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算，增值稅的應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=銷售額(不含稅)×征收率。

　　以一套300萬元的房產(chǎn)為例，在不考慮附加稅的前提下，如果房屋未滿2年，“營改增”后需要繳納的增值稅為300×5%=15萬元；如果是滿2年的非普宅，假設(shè)增值額為100萬元，則“營改增”后需要繳納的增值稅為100×5%=5萬元。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看做是對(duì)現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。

　　“在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)各方的猜測(cè)頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場(chǎng)，制造市場(chǎng)恐慌，現(xiàn)在細(xì)則公布了，可以說各市場(chǎng)各方吃了定心丸，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用?！?/p>

　　目前，在北京的二手房市場(chǎng)中，盡管營業(yè)稅理論上是由二手房的賣家繳納，但在實(shí)際交易中基本都轉(zhuǎn)嫁給了買房人?！盃I改增”之后會(huì)不會(huì)也如此？胡景暉告訴記者，在他個(gè)人看來，在目前的市場(chǎng)供求格局不發(fā)生變化的情況下，營業(yè)稅改增值稅后，增值稅被轉(zhuǎn)嫁給購房人的格局也不會(huì)變。

　　二手房增值稅暫由地稅局征收

　　財(cái)政部和國稅總局在實(shí)施方案中明確，納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　　方案中強(qiáng)調(diào)，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額。

　　同時(shí)，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：首先，按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定；其次，按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定；最后，按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。其中，不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

　　繼承房產(chǎn)等免征增值稅

　　對(duì)于涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，實(shí)施方案明確提出，在試點(diǎn)期間免征增值稅。

　　具體地說，家庭財(cái)產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　開發(fā)商可抵扣土地出讓金

　　除了針對(duì)個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的“營改增”實(shí)施細(xì)節(jié)外，在兩部門公布的方案中，也對(duì)開發(fā)商銷售房屋的增值稅抵扣作出了具體安排。

　　方案提出，除了《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)老項(xiàng)目、且選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。如果是小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

　　“‘營改增’后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%，比過去營業(yè)稅稅率有大幅提高，所以，為了保證整體行業(yè)的稅負(fù)水平不增，在抵扣項(xiàng)中考慮進(jìn)了占開發(fā)成本較大的土地出讓價(jià)款?！笔┱母嬖V記者，具體到不同城市，開發(fā)商“營改增”之后的稅費(fèi)水平應(yīng)該有增有降。一般而言，一線城市的開發(fā)項(xiàng)目，由于開發(fā)商的售價(jià)高，增值率高，所以相比于三四線城市的開發(fā)項(xiàng)目，所承擔(dān)的稅費(fèi)也會(huì)高一些。

　　“當(dāng)然，目前的稅率都是試點(diǎn)時(shí)期的過渡性辦法?！笔┱奶岢?，算上個(gè)人二手房交易的5%征收率，目前增值稅有3%、5%、6%、11%、17%五個(gè)稅率，稅率檔次過多。而且，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展的融合，邊界區(qū)分日益復(fù)雜，未來在抵扣項(xiàng)計(jì)算時(shí)也會(huì)越來越復(fù)雜，“所以，從長遠(yuǎn)看，隨著增值稅稅法的推進(jìn)，立法之后可能還會(huì)做出適當(dāng)調(diào)整?！?/p>

　　相關(guān)

　　“營改增”后其他免征增值稅項(xiàng)目

　　“營改增”開始實(shí)施后，其他免征增值稅的項(xiàng)目包括：

　　1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)，在規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。但超過規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，以開辦實(shí)驗(yàn)班、特色班和興趣班等為由另外收取的費(fèi)用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費(fèi)、支教費(fèi)等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。

　　2.婚姻介紹服務(wù)。

　　3.殯葬服務(wù)。

　　4.從事學(xué)歷教育的學(xué)校提供的教育服務(wù)。

　　5.紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護(hù)單位管理機(jī)構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場(chǎng)所提供文化體育服務(wù)取得的第一道門票收入。

　　6.個(gè)人銷售自建自用住房。

　　7.個(gè)人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)。

　　8.保險(xiǎn)公司開辦的一年期以上人身保險(xiǎn)產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入。一年期以上人身保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)期間為一年期及以上返還本利的人壽保險(xiǎn)、養(yǎng)老年金保險(xiǎn)，以及保險(xiǎn)期間為一年期及以上的健康保險(xiǎn)。

　　9.香港市場(chǎng)投資者(包括單位和個(gè)人)通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股。

　　10.明年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級(jí)及以上黨政部門和科協(xié)開展科普活動(dòng)的門票收入?？破諉挝皇侵缚萍拣^、自然博物館，對(duì)公眾開放的天文館(站、臺(tái))、氣象臺(tái)(站)、地震臺(tái)(站)，以及高等院校、科研機(jī)構(gòu)對(duì)公眾開放的科普基地。

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