2015年春節(jié)期間，騰訊公司根據(jù)每天100億次位置定位請(qǐng)求，生成了一個(gè)全國(guó)出行熱度圖，對(duì)中國(guó)春運(yùn)人群出行情況進(jìn)行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個(gè)大數(shù)據(jù)遷徙圖，對(duì)房地產(chǎn)也很有說(shuō)服力。

　　地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國(guó)五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國(guó)范圍內(nèi)排行前五的出行熱門(mén)路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

　　這恰恰說(shuō)明，五大遷出城市，正是中國(guó)人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國(guó)中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)風(fēng)起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國(guó)中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

　　房?jī)r(jià)漲跌的密碼

　　這里就涉及到一個(gè)人口流動(dòng)和轉(zhuǎn)移最重要的概念產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。

　　產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家克拉克提出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以第一次產(chǎn)業(yè)為主，向以第二次產(chǎn)業(yè)為主、繼而向以第三次產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)變，人均收入變化引起勞動(dòng)力流動(dòng)，進(jìn)而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高層級(jí)演變。

　　產(chǎn)業(yè)升級(jí)在集聚大量人口的同時(shí)，亦為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國(guó)洛杉磯為例，其房?jī)r(jià)和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房?jī)r(jià)為19萬(wàn)美元/套，洛杉磯為13.1萬(wàn)美元/套，而2013年紐約達(dá)50.8萬(wàn)美元/套，洛杉磯達(dá)48.9萬(wàn)美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬(wàn)美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國(guó)主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計(jì)算機(jī)、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房?jī)r(jià)趕超紐約，可見(jiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著影響一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平。

　　產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要通過(guò)三個(gè)方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房?jī)r(jià)上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間越有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。

　　以我國(guó)深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長(zhǎng)了362萬(wàn)，目前深圳的常住人口中外來(lái)人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場(chǎng)的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房?jī)r(jià)仍將保持上漲。

　　與深圳類(lèi)似的還有北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市。

　　這類(lèi)城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。

　　相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過(guò)工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁明顯不足。

　　還有一類(lèi)城市，就是一些新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市，比如蘇州、無(wú)錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動(dòng)力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間大，人們支付水平高，房?jī)r(jià)上漲空間較大。

　　最大威脅來(lái)自于人口紅利衰退

　　目前一個(gè)重要的趨勢(shì)不可忽視，就是隨著中國(guó)人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，美國(guó)制造業(yè)復(fù)興，中國(guó)大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國(guó)上述城市的發(fā)展。這類(lèi)城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中迅速把握機(jī)遇，其城市發(fā)展的命運(yùn)將如同前述重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，走向衰敗。

　　事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬(wàn)以上，但2011年以來(lái)，每年新增不足100萬(wàn)，2013年更是低至50萬(wàn)。

　　不惟廣東，自2011年起，原來(lái)流動(dòng)人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

　　以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬(wàn)，僅比上年增加4.2萬(wàn)，其中外來(lái)常住人口177.8萬(wàn)，甚至比上年減少了1.89萬(wàn)。而上海2013年常住人口2415萬(wàn)，僅外來(lái)常住人口就增加了29.77萬(wàn)、達(dá)990萬(wàn)人。與杭州規(guī)模、實(shí)力相近的南京，2013年新增常住人口2萬(wàn)、總量達(dá)818萬(wàn)，其中外來(lái)人口約175萬(wàn)、減少2.5萬(wàn)，人口變化特征與杭州非常相似。

????新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)模化增長(zhǎng)的高峰期已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位。無(wú)疑，這是衰敗的前兆。

　　因?yàn)?，產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

　　我們舉三個(gè)例子，美國(guó)，日本，香港。

　　這三者其實(shí)是很不同的。美國(guó)，代表著大型的農(nóng)村。地價(jià)基本沒(méi)有價(jià)值。日本，代表著中型國(guó)家。土地有稀缺，一半城市一半農(nóng)村。香港，是城邦型地區(qū)。

　　對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō)，美國(guó)完全都沒(méi)有房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)在美國(guó)，并不是一項(xiàng)稀缺資源。美國(guó)的人均居住面積，大約在80平米左右?；静淮嬖凇胺堪V”，“房奴”。

　　以美國(guó)一套典型的小鎮(zhèn)上的郊區(qū)房子而言。售價(jià)25萬(wàn)美元。大概分三部分組成。

　　其中，建筑成本8萬(wàn)美元，地價(jià)8萬(wàn)美元，“建筑許可”8萬(wàn)美元。

　　建筑許可，這一塊的成本，也是美國(guó)國(guó)家主義的典型失敗。在美國(guó)造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風(fēng)格，都有嚴(yán)格的限制。這樣做的結(jié)果，最終是推高了房屋售價(jià)。

　　但無(wú)論怎么說(shuō)，我們可以看見(jiàn)的是。在美國(guó)，“房地產(chǎn)”是完全不稀缺的。地價(jià)和建筑成本的比例，大約是1:1

　　如果換算成人民幣的實(shí)際體驗(yàn)。你可以設(shè)想成，在中國(guó)內(nèi)地農(nóng)村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價(jià)，8W交給當(dāng)?shù)毓賳T。

　　其次說(shuō)日本，日本的國(guó)土面積，37萬(wàn)平方公里，大致相當(dāng)于中國(guó)二個(gè)省。

　　日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以割裂分成二個(gè)市場(chǎng)：東京，非東京。

　　很多人都知道日本“房地產(chǎn)”狂潮。但進(jìn)一步細(xì)心讀閱史料的人，才會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)狂潮，絕大部分都發(fā)生在東京。

　　在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產(chǎn)價(jià)格也不是太高?？赡苤挥袞|京1/3的價(jià)格。和青島也差不多。

　　而在日本更低一級(jí)的行政區(qū)，在一些鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，已出現(xiàn)了無(wú)人居住的村落。房地產(chǎn)甚至完全不值錢(qián)。一百萬(wàn)日元就可以維修拿走。

　　最后的例子是香港。香港是一個(gè)城邦型的地區(qū)。全香港都很貴。哪怕最偏遠(yuǎn)的元朗，屯門(mén)，現(xiàn)在新盤(pán)也要近100000元/㎡。

　　這三個(gè)例子告訴我們的是什么呢：

　　“房?jī)r(jià)和GDP，人均GDP，GDP增速無(wú)關(guān)”！！

　　這是一個(gè)非常非常重要的結(jié)論。我們?cè)吹剑S多人把上海，北京的房?jī)r(jià)，和美國(guó)比較。并且問(wèn)“美國(guó)的房?jī)r(jià)才賣(mài)多少”。不如拋了房子移民。

　　你要和他說(shuō)，“房?jī)r(jià)，和GDP、人均GDP、GDP增速無(wú)關(guān)”。

　　簡(jiǎn)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，北京和長(zhǎng)城關(guān)外的張家口，其人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其實(shí)是差不多的。這二者房?jī)r(jià)差多少倍？

　　對(duì)于中國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市而言，在重復(fù)建設(shè)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)存量過(guò)剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級(jí)產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群、服務(wù)業(yè)人群，人口幾乎沒(méi)有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車(chē)薪，而書(shū)記、市長(zhǎng)在任內(nèi)拼命賣(mài)地，在這樣的城市買(mǎi)房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

　　分化，是未來(lái)10年中國(guó)城市的母題，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的主題。

　　“哪些事件，會(huì)登上2015年中國(guó)的頭條？”美國(guó)《外交政策》雜志對(duì)2015年的中國(guó)做出新預(yù)測(cè)，其中包括一條：農(nóng)村人口不再?gòu)?qiáng)烈渴望涌入大城市。

　　這明顯是扯蛋。如果聽(tīng)它的，你就慘了。

　　和小日本的大東京一樣，即使中國(guó)人口政策沒(méi)有本質(zhì)的調(diào)整，人口增幅減緩的趨勢(shì)不發(fā)生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南方區(qū)域中心城市，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，還是一個(gè)短時(shí)期內(nèi)難以被撤下的“頭條”。

　　警告：房市下跌已是必然！

　　國(guó)務(wù)院參事夏斌曾在今年六月份的一篇內(nèi)部報(bào)告中說(shuō)，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)關(guān)鍵看房市，房市下跌已成必然定勢(shì)”。這里說(shuō)的房市是指房?jī)r(jià)和交易量?？梢哉f(shuō)，由1998年住房改革開(kāi)始，到2008~2009年，由信貸積極擴(kuò)張所助推的房地產(chǎn)“超級(jí)繁榮”已經(jīng)結(jié)束了。我們銀行給企業(yè)大量貸款的抵押物都是房地產(chǎn)。我們好多實(shí)體經(jīng)濟(jì)，好多工商企業(yè)，向銀行貸款是用廠房用土地做抵押的，這部分錢(qián)占整個(gè)銀行貸款的40%，這是相當(dāng)高的比例。剛才講的是主要銀行，在非主要銀行，在影子銀行中間，這個(gè)比例就更高了。

　　如果住房銷(xiāo)量下降，房?jī)r(jià)下降，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)爆發(fā)？這個(gè)就很難說(shuō)了，很難保證不爆發(fā)。如果爆發(fā)，它是一種什么樣的爆發(fā)方式？以下是具體的闡釋?zhuān)跁r(shí)間概念上，不一定是先有第一波然后是第二波，并行也有可能。

　　第一波，房市價(jià)量齊跌，價(jià)格在跌但程度不高，量也在跌，賣(mài)不出去了。這種狀況現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了。房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量最早出問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題最早出現(xiàn)。抵押物的市值馬上下跌，開(kāi)發(fā)貸款的質(zhì)量問(wèn)題緊隨其后。這個(gè)時(shí)候，面對(duì)抵押物價(jià)格的下跌和開(kāi)發(fā)貸款可能還不出來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行行長(zhǎng)的第一反應(yīng)是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應(yīng)是部分房地產(chǎn)企業(yè)馬上資不抵債，破產(chǎn)。間接效應(yīng)是GDP下跌，這是第一波。

　　第二波，收緊房企銀根的連鎖反應(yīng)是，涉及上下游40個(gè)行業(yè)的投資會(huì)進(jìn)一步深度下行。和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃等40個(gè)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩，如果房地產(chǎn)投資再進(jìn)一步下降，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題更大。因此導(dǎo)致這批相關(guān)的非房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)出減少，或者減少投資，或者倒閉破產(chǎn)，進(jìn)一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

　　第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產(chǎn)。去年一年，地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)的八項(xiàng)稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬(wàn)億。狹義的土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度達(dá)到53%。有些地方更高，100%多的都有。在這種情況下，如果房市價(jià)量齊跌，首先會(huì)出現(xiàn)什么情況？房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性會(huì)減弱。今年5月份，武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、佛山已經(jīng)紛紛出現(xiàn)地方政府拍地拍不出去，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)房子賣(mài)不出去，價(jià)格都跌了，老板不愿意拿地了。報(bào)紙上各種信息披露，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)土地拍賣(mài)流標(biāo)，二次流標(biāo)。今年10個(gè)典型城市，5月份的土地收入已經(jīng)同比下降了25%。最新的7、8月份的數(shù)據(jù)沒(méi)有放進(jìn)去。我們假設(shè)今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒(méi)有錢(qián)了，怎么辦？收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，棚戶(hù)區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設(shè)以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

　　現(xiàn)在全國(guó)每年大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，80%都是銀行的錢(qián)，或者金融系統(tǒng)的錢(qián)。地方政府是用20%的土地收入來(lái)撬動(dòng)了這80%的基礎(chǔ)設(shè)施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價(jià)進(jìn)一步下跌，對(duì)地方政府無(wú)疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個(gè)時(shí)候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣(mài)土地。但越加快拍賣(mài)土地，地價(jià)跌得越快，這是必然結(jié)果。地價(jià)跌得越快，會(huì)從房地產(chǎn)企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。這樣的話，使整個(gè)社會(huì)債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。

　　第四波，群體性事件集中爆發(fā)。隨著銀行對(duì)房企的信貸緊縮，理財(cái)市場(chǎng)上的違約事件頻頻出現(xiàn)，由此群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素在短時(shí)間內(nèi)會(huì)集中爆發(fā)?，F(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都在討論剛性?xún)陡恫粌陡兜膯?wèn)題。對(duì)此，我是堅(jiān)決主張不能剛性?xún)陡?，否則老這么下去，中國(guó)的金融市場(chǎng)秩序怎么建立？但是不剛性?xún)陡叮习傩赵趺崔k？

　　我的觀點(diǎn)是要堅(jiān)決打破剛性?xún)陡叮壳翱蓵簳r(shí)有些變通措施?，F(xiàn)在整個(gè)中國(guó)面臨著全社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)。什么叫全社會(huì)道德風(fēng)險(xiǎn)？地方政府主政者不在乎，借錢(qián)干，還不了，過(guò)兩年退休下屆政府還，因此政府誰(shuí)也不怕借錢(qián)。政府不怕借錢(qián)，銀行也不怕，通過(guò)銀行在柜臺(tái)上向老百姓銷(xiāo)售地方舉債的各種金融產(chǎn)品。地方政府不怕，銀行怕嗎？中國(guó)的國(guó)情都了解，地方政府債務(wù)最后是中央要背的，因此銀行也有積極性，銀行也有道德風(fēng)險(xiǎn)。老百姓覺(jué)得政府不怕，國(guó)有銀行不怕，我們怕什么？你只要敢賣(mài)，我就敢買(mǎi)。例如12%的債券利率，銀行拿2%的“通道費(fèi)”，信托也拿2%，到了老百姓手上還剩8%點(diǎn)，比銀行存款還高4.5%，為什么不買(mǎi)？這就是整個(gè)社會(huì)的道德風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這個(gè)情況，所以我堅(jiān)決主張，買(mǎi)可以，最后還不了應(yīng)依法辦事，它不是固定收益，是預(yù)期收益率，合同早就告訴你了。最后到底怎么辦？這就看執(zhí)政者的水平問(wèn)題了。

　　金融天生具有內(nèi)在的不穩(wěn)定性和順周期的特點(diǎn)。中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行傳導(dǎo)機(jī)制的主要特征是什么？是“土地財(cái)政”，以土地為杠桿，撬動(dòng)金融。通過(guò)撬動(dòng)金融，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在土地財(cái)政、金融杠桿、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者緊密相聯(lián)的扭曲局面沒(méi)有徹底改變之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而剛剛開(kāi)始有點(diǎn)戳破之初，房市的價(jià)量齊跌，土地收入的減少，會(huì)引起銀行資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，銀行從自保角度出發(fā)，會(huì)緊縮信貸，由此必然會(huì)發(fā)生整個(gè)社會(huì)債務(wù)陷入自我緊縮的循環(huán)之中。一旦發(fā)生以上情況，我預(yù)計(jì)，今年的GDP即使在微刺激的政策下能夠渡過(guò)7.5%左右的難關(guān)，但是未來(lái)兩年內(nèi)，仍然有可能下滑到6%以下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重的蕭條和中等收入陷阱。如果中央政府沒(méi)有事先的政策干預(yù)，這是完全有可能發(fā)生的大概率事件。我的意思是，現(xiàn)在如果沒(méi)有其他準(zhǔn)備，不是提前開(kāi)始一點(diǎn)一點(diǎn)布局干預(yù)，2015年，2016年跌到6%完全可能。中央政府應(yīng)該要從最壞的打算入手，做好各種準(zhǔn)備。

　　今年房地產(chǎn)會(huì)有怎樣的政策？

　　今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)每個(gè)月的表現(xiàn)都在挑戰(zhàn)人們的想象力，誰(shuí)也說(shuō)不清，誰(shuí)也不敢打保票了。面對(duì)現(xiàn)在這個(gè)情況，一旦出現(xiàn)意想不到的事，怎么防止經(jīng)濟(jì)出問(wèn)題？夏斌從宏觀經(jīng)濟(jì)角度，給出了四個(gè)“藥方”，有些是針對(duì)房地產(chǎn)的，有些雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)，但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。

　　第一，要堅(jiān)決穩(wěn)住整個(gè)金融系統(tǒng)的放貸意愿和能力，讓金融系統(tǒng)樹(shù)立信心。為此，中央銀行近期內(nèi)應(yīng)采取措施，發(fā)出明確的毫不含糊的穩(wěn)健貨幣政策的信號(hào)，確保整個(gè)金融體系有穩(wěn)定的流動(dòng)性支持。中央銀行政策的信號(hào)一定要很明確，而不是如前一陣子，讓市場(chǎng)去猜中央銀行采取回購(gòu)的意圖。市場(chǎng)看不懂，金融機(jī)構(gòu)看不懂，這種狀況很危險(xiǎn)。就要告訴大家，你們不要慌，金融機(jī)構(gòu)不要慌。為什么金融體系要穩(wěn)??？因?yàn)榻鹑隗w系一旦出事，和某個(gè)大企業(yè)出事不是一個(gè)概念，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)快，影響大。從金融監(jiān)管角度說(shuō)，銀行對(duì)每個(gè)企業(yè)的貸款，不準(zhǔn)超過(guò)它資本金的10%。輸?shù)袅诉@筆貸款，資本金也就輸?shù)袅?0%，整個(gè)金融系統(tǒng)是不會(huì)出事的。對(duì)企業(yè)是如此，但銀行不是這么回事。去年6月份，在上海的銀行拆借市場(chǎng)上，隔夜拆借利率達(dá)到30%，比高利貸還高利貸，天下奇觀。銀行之間有貸有存，到了晚上，一看頭寸，到底貸大還是存大？差一點(diǎn)點(diǎn)，不夠，到拆借市場(chǎng)借錢(qián)，要彌補(bǔ)平衡。在形勢(shì)比較平穩(wěn)的情況下市場(chǎng)利率波動(dòng)不大。去年大家都在傳，可能央行想采取動(dòng)作，要按市場(chǎng)規(guī)律辦事，該不貸的就是不貸。大家一聽(tīng)這個(gè)信息，市場(chǎng)緊張了。這時(shí)候如果某個(gè)銀行資金緊了，而市場(chǎng)利率已經(jīng)達(dá)到25%，又拆不著，晚上平不了資金，為了清算，再高的利率也必須去拆，一下子發(fā)生借一天錢(qián)30%的高利率。后來(lái)整個(gè)市場(chǎng)轟動(dòng)了，央行馬上不敢了。這說(shuō)明央行想按市場(chǎng)規(guī)律辦事，方向是對(duì)的，但不是一下子就能辦到的。

　　第二，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)抵押物大幅度貶值的情況，可以宣布采取緊急會(huì)計(jì)原則，或者說(shuō)，央行馬上動(dòng)手，直接到市場(chǎng)上去購(gòu)買(mǎi)將貶值的資產(chǎn)。你賣(mài)我就買(mǎi)，把價(jià)格穩(wěn)住。緊急會(huì)計(jì)原則，就是不準(zhǔn)隨便按照抵押物的原值來(lái)要求追加抵押物，越逼企業(yè)，企業(yè)越陷入危機(jī)。維持原來(lái)抵押物價(jià)，原來(lái)評(píng)估多少錢(qián)就是多少錢(qián)。聽(tīng)說(shuō)美國(guó)在危機(jī)時(shí)，在會(huì)計(jì)原則上也采取了緊急措施。我們能不能采??？當(dāng)然能。一旦出事，就要防止市場(chǎng)恐慌。

　　第三，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式爆跌時(shí)，國(guó)務(wù)院應(yīng)該馬上明確，允許各級(jí)地方政府用棚戶(hù)區(qū)改造資金去買(mǎi)房?，F(xiàn)在的棚戶(hù)區(qū)改造資金總的使用方向是對(duì)的。房?jī)r(jià)如果大跌，不如拿這筆錢(qián)買(mǎi)房。買(mǎi)了房以后，改造一下再借給或者賣(mài)給弱勢(shì)群體，當(dāng)作棚戶(hù)區(qū)改造用。在這方面政府應(yīng)該靈活些。報(bào)紙上登過(guò)，有的城市已經(jīng)這么做了。這個(gè)方向是對(duì)的。

　　第四，當(dāng)銀行不良資產(chǎn)增幅加快，按照銀行審慎監(jiān)管原則，就不準(zhǔn)貸款了，因?yàn)橘Y本金不足，這時(shí)候應(yīng)該采取緊急措施，提高銀行自主核銷(xiāo)不良貸款的最高限額。工農(nóng)中建交，有不良貸款，就用資本金利潤(rùn)沖掉?，F(xiàn)在能沖多少?lài)?guó)家是有規(guī)定的。能不能在出現(xiàn)緊急狀況時(shí)，提高這個(gè)比例，讓他們自主核銷(xiāo)。資本充足率健全就可以穩(wěn)健地貸款；如果資本金不足的，趕緊增資，或者說(shuō)，由政策性銀行金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行重組。