?？诰W(wǎng)3月14日消息（記者陳家煜 攝影報(bào)道）近日，來(lái)自樂(lè)東的路先生向?？诰W(wǎng)報(bào)料稱，前段時(shí)間，他在海口購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，在準(zhǔn)備裝修時(shí)，卻遭到物業(yè)斷水?dāng)嚯?，?dǎo)致他遲遲未能裝修入住。路先生倍感委屈和無(wú)奈，這究竟是怎么回事？

路先生購(gòu)買(mǎi)的二手房所在的勝似閑庭小區(qū)。陳家煜 攝

前業(yè)主物業(yè)費(fèi)未結(jié)清 新業(yè)主被拒之門(mén)外

去年12月，路先生在中介的介紹下，看中了位于?？邶埲A區(qū)金盤(pán)路勝似閑庭小區(qū)的一套二手房。因孩子今年九月要來(lái)?？谏蠈W(xué)，所以他當(dāng)時(shí)并未多加考慮，便買(mǎi)下了房子。今年2月，路先生打算裝修房子，可意外的是，房屋卻被物業(yè)斷水?dāng)嚯姟?/p>

經(jīng)過(guò)向物業(yè)詢問(wèn)，路先生得到的回復(fù)是因?yàn)榍皹I(yè)主還有14萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)尚未結(jié)清。物業(yè)負(fù)責(zé)人符女士表示，該房屋的前業(yè)主欠下的物業(yè)水電費(fèi)沒(méi)有結(jié)清，要結(jié)清之后才能讓路先生入住。雖然當(dāng)時(shí)簽訂的房屋購(gòu)買(mǎi)合同規(guī)定由前業(yè)主結(jié)清之前的物業(yè)費(fèi)，中介也向路先生說(shuō)明有物業(yè)費(fèi)，但具體多少，路先生并未過(guò)問(wèn)。讓路先生沒(méi)有想到的是，這筆物業(yè)費(fèi)欠款竟是14萬(wàn)元。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)欠款一事，路先生聯(lián)系到了房屋前業(yè)主的代表人林先生，可林先生并不認(rèn)可這14萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。因房子已經(jīng)過(guò)戶，路先生詢問(wèn)物業(yè)是否能先為其通電通水，遭到物業(yè)直接回絕：“不結(jié)清14萬(wàn)元的欠款，就不能通水通電！”物業(yè)的答復(fù)讓路先生感到委屈，前業(yè)主欠費(fèi)一事與他毫無(wú)關(guān)系，為什么物業(yè)卻要刁難于他。連續(xù)幾日，路先生多次與符女士溝通，對(duì)方仍然不同意他的請(qǐng)求。

物業(yè)：先把錢(qián)交上，只認(rèn)房不認(rèn)人

在勝似閑庭小區(qū)物業(yè)管理處，當(dāng)事各方進(jìn)行溝通。陳家煜 攝

12日，記者與路先生來(lái)到勝似閑庭小區(qū)，房屋前業(yè)主的代表人林先生也來(lái)到了現(xiàn)場(chǎng)。林先生告訴記者，該房屋于2009年由其岳父購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)時(shí)被小區(qū)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)賣(mài)，即“一房二賣(mài)”，并出租給他人。林先生岳父當(dāng)時(shí)也將開(kāi)發(fā)商擅自出售其房屋一事訴至法庭，直到2016年才收回房屋。而就在林先生準(zhǔn)備清掃房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被物業(yè)停水?dāng)嚯?，?dǎo)致房屋長(zhǎng)期空著，幾年來(lái)，一直無(wú)人居住。

根據(jù)林先生提供的一張物業(yè)欠費(fèi)明細(xì)表格，記者見(jiàn)到，該房屋的物業(yè)費(fèi)每月127元，從2009年1月1日至2021年1月31日，每個(gè)月物業(yè)費(fèi)以及物業(yè)列出的“0.3%的滯納金”，經(jīng)過(guò)每天累計(jì)疊加，截至今年1月31日，物業(yè)費(fèi)總欠款加上“滯納金”已經(jīng)達(dá)到驚人的141929.43元。

物業(yè)欠費(fèi)明細(xì)表格。（受訪者供圖）

當(dāng)天，在路先生的聯(lián)系下，物業(yè)負(fù)責(zé)人符女士來(lái)到小區(qū)。林先生表示，他向此前的租客了解到，自2009年到2016年一直都有繳納物業(yè)費(fèi)，并拿出幾張海南福源物業(yè)服務(wù)公司開(kāi)出的票據(jù)。符女士回應(yīng)，林先生提供的票據(jù)只是物業(yè)發(fā)給租客的物業(yè)費(fèi)用繳納通知單，但租客一分錢(qián)都沒(méi)有交過(guò)，并表示林先生可以把租客叫來(lái)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)峙。另外，林先生也問(wèn)到物業(yè)定下的“滯納金”有何依據(jù)？14萬(wàn)元如何算出？符女士則表示“滯納金”是“供電公司”和“供水公司”定的，并非物業(yè)方面收取，物業(yè)只是“代收”。至于如何算出14萬(wàn)元欠費(fèi)，符女士只字不提。

“我們2016年拿回房屋后，也沒(méi)有和物業(yè)簽訂任何的服務(wù)合同，你們除了斷水?dāng)嚯?，沒(méi)有提供任何的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)如何產(chǎn)生？另外，物業(yè)之前擅自斷了我們房子的水電，現(xiàn)在又不給新業(yè)主（路先生）通水電，有什么法律依據(jù)？”林先生多次問(wèn)到符女士。交談中，雙方發(fā)生了言語(yǔ)爭(zhēng)執(zhí)，溝通未果。

作為房屋新業(yè)主的路先生多次懇求符女士先為其通上水電，但對(duì)方的態(tài)度仍然非常強(qiáng)硬：“這是不可能的，先把錢(qián)交完，我們只認(rèn)房不認(rèn)人?！被私偃f(wàn)元買(mǎi)的房子，路先生何時(shí)才能順利裝修入住，至今，還是個(gè)未知數(shù)。

律師說(shuō)法：物業(yè)擅自斷水?dāng)嚯娛乔謾?quán)行為

當(dāng)天，記者與路先生和林先生來(lái)到小區(qū)所在的金星社區(qū)居委會(huì)，就物業(yè)停水停電一事反映給工作人員。居委會(huì)工作人員王明說(shuō)道，之前路先生已經(jīng)就此事反映過(guò)，居委會(huì)也召開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)，安排三方到場(chǎng)溝通，并邀請(qǐng)了律師到場(chǎng)調(diào)解，但符女士和林先生互不讓步，調(diào)解工作陷入僵局。

而對(duì)于物業(yè)擅自停水停電的行為，王明說(shuō)道，社區(qū)網(wǎng)格員多次上門(mén)，明確告知物業(yè)不能擅自斷水?dāng)嚯姡晌飿I(yè)根本不理會(huì)。因職權(quán)有限，物業(yè)執(zhí)意為之，居委會(huì)也沒(méi)轍。對(duì)于這起糾紛，王明表示，居委會(huì)下周將繼續(xù)邀請(qǐng)律師到場(chǎng)調(diào)解，盡力化解雙方矛盾，“如果仍然溝通不下，只能建議當(dāng)事人通過(guò)法律程序解決。”

海南瑞來(lái)律師事務(wù)所律師王源明表示，首先，物業(yè)不得要求新業(yè)主支付前業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條的規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金”。在沒(méi)有約定的情況下，前業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)定結(jié)清物業(yè)費(fèi)用，新業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)前業(yè)主欠交的物業(yè)費(fèi)用，更何況本案中雙方已經(jīng)約定物業(yè)費(fèi)用由前業(yè)主結(jié)清。同時(shí)，物業(yè)與新業(yè)主形成了新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而并不是對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)移和承接。根據(jù)合同相對(duì)性原理，對(duì)于前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)向前業(yè)主追繳，新業(yè)主對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。

其次，物業(yè)擅自斷水?dāng)嚯娛乔謾?quán)行為?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”。如果業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。但是，物業(yè)沒(méi)有權(quán)利擅自以斷水?dāng)嚯姷姆绞酱呃U物業(yè)費(fèi)，因該行為導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法入住和使用房屋的，業(yè)主可以參照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)主張賠償損失。

“物業(yè)主張收取的滯納金過(guò)高，法律不會(huì)予以保護(hù)。按照物業(yè)提供的欠費(fèi)明細(xì)表，該房屋的物業(yè)費(fèi)每月127元，十二年的物業(yè)費(fèi)也不過(guò)1.8萬(wàn)余元，現(xiàn)物業(yè)主張收取物業(yè)費(fèi)及按日0.3%計(jì)算的滯納金合計(jì)14余萬(wàn)元，過(guò)分高于物業(yè)受到的損失，明顯不合理、不合法?！蓖踉疵髡f(shuō)道。