2017年樓市：精準(zhǔn)調(diào)控下的預(yù)期博弈

　　編者的話

　　即將過(guò)去的2017年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平常的一年。這一年，新發(fā)展理念深入人心，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革全力推進(jìn)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新持續(xù)發(fā)力，中國(guó)制造大步邁向中國(guó)創(chuàng)造，質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革力度不斷加強(qiáng)，國(guó)企改革鼓聲頻傳，生態(tài)文明建設(shè)步伐提速……爬坡上坎，蛻變新生，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的道路上蹄疾步穩(wěn)，奮力前行。

　　另一方面，在新發(fā)展理念和問(wèn)題導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速發(fā)展帶來(lái)的資源壓力、環(huán)境壓力以及影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些體制機(jī)制障礙和弊端，有的正在逐步緩解，有的正在逐步革除，有的正在大力整治……所有這些變革，都給新時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)增添了動(dòng)力和活力。為記錄下這些變革，本報(bào)記者對(duì)房地產(chǎn)、金融、環(huán)保等領(lǐng)域進(jìn)行了梳理回顧，敬請(qǐng)大家關(guān)注。

　　250余次密集調(diào)整、100多個(gè)城市出臺(tái)政策……樓市在調(diào)控與預(yù)期的反復(fù)博弈中即將走過(guò)2017年。樓市中的人們親歷了一二線城市交易量的衰落和三四線城市去庫(kù)存的大潮。從“炒房?jī)e幸”轉(zhuǎn)向 “房住不炒”的信號(hào)愈加明確。

　　12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，為新一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的提出，意味著我國(guó)在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　密集調(diào)控，樓市急降溫

　　從“去庫(kù)存”到“房住不炒”，再到“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”……今年以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾的變化，政策調(diào)控重點(diǎn)也不斷調(diào)整。2017年樓市調(diào)控政策的基本面與往年出現(xiàn)了根本變化：與過(guò)去事后管理型調(diào)控不同， 2017年樓市調(diào)控更多側(cè)重于預(yù)期管理。

　　回顧2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)，從嚴(yán)調(diào)控、保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為熱點(diǎn)城市的主基調(diào)。北京、南京、鄭州等地提出房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)的目標(biāo)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月，全國(guó)將近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，發(fā)布政策次數(shù)多達(dá)250次以上。相比往年的調(diào)控措施，2017年的樓市政策范圍不僅涵蓋一二線城市，三四線城市及熱點(diǎn)城市周邊的區(qū)縣也加入了調(diào)控范圍。調(diào)控內(nèi)容更是從限購(gòu)、提高房貸利率延伸至限價(jià)甚至限售。

　　山東東營(yíng)、聊城，廣西柳州等城市限售，江蘇揚(yáng)州針對(duì)二手房提升限售年限，北京周邊的廊坊等地也加入限價(jià)行列……各地“打補(bǔ)丁”式的調(diào)控全方位封堵了炒房的可能性，也遏制住了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　從外在的整體表現(xiàn)來(lái)看，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控體現(xiàn)出了更強(qiáng)的“分類調(diào)控、因城施策”特征。調(diào)控政策內(nèi)容更加精準(zhǔn)，調(diào)控效果也十分明顯：房屋庫(kù)存出現(xiàn)明顯下降，價(jià)格漲幅得到抑制。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開(kāi)始，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲……10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈集體降溫之勢(shì)，去投資化趨勢(shì)明顯。

　　鏈家研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō)：“2017年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)的金融屬性和投資屬性，讓房子回歸居住消費(fèi)屬性。”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“急凍”也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。相關(guān)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落。

　　去杠桿，行業(yè)加速洗牌

　　調(diào)控日趨嚴(yán)厲，市場(chǎng)格局也在加速洗牌。一直以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，快速周轉(zhuǎn)模式在開(kāi)發(fā)商中十分盛行。然而，隨著2017年去杠桿、資金供給方面逐漸嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商融資受限，情況發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。

　　2016年，開(kāi)發(fā)商拍得的50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%。2017年，全國(guó)340宗“地王”僅一成入市。昔日“地王”遭受著來(lái)自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊。

　　與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商的債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，中小開(kāi)發(fā)商尤為明顯，“一兩個(gè)項(xiàng)目失敗就可能導(dǎo)致房企倒閉”。穆迪最新發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)房企到期債務(wù)為500億元，而2018年，到期債務(wù)總額將超過(guò)4000億元。

　　清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任魏杰教授說(shuō)：“大量中小房企被出清，取而代之的是更為穩(wěn)健的大房企，地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高了。房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)走得更為穩(wěn)健，更加符合預(yù)期?！?/p>

　　管理預(yù)期，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提上日程

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控措施與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)雙管齊下，使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈達(dá)到了短暫的弱均衡狀態(tài)，投資和投機(jī)受到了有效的抑制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“看多”的預(yù)期逐漸被扭轉(zhuǎn)。

　　今年前11個(gè)月的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，各城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅大幅降低，以前動(dòng)輒4%、5%以上的環(huán)比漲幅，現(xiàn)在則普遍降至2%以下。這一趨勢(shì)正從一二線城市蔓延至三四線城市。

　　熱門城市基本停漲。北京的新房?jī)r(jià)格已多月不漲，二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌了15%~20%。新建商品房?jī)r(jià)格基本停漲的錨定作用表現(xiàn)明顯，新房和二手房之間的價(jià)格差正在縮小。

　　“一般說(shuō)來(lái)，預(yù)期穩(wěn)則房?jī)r(jià)穩(wěn)，要穩(wěn)定預(yù)期，必須穩(wěn)定政策。對(duì)于預(yù)期管理而言，政策的‘穩(wěn)定性’要比‘松緊度’更重要，市場(chǎng)具有自發(fā)的內(nèi)在穩(wěn)定器。在調(diào)控頻繁的市場(chǎng)中，預(yù)期的波動(dòng)會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性尤為重要。”許小樂(lè)說(shuō)。

　　專家認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)的問(wèn)題很大程度上來(lái)自于供給彈性太低，難以根據(jù)需求的變動(dòng)而做出調(diào)整。而隨著政府與市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)一步理清，未來(lái)，住房問(wèn)題與房地產(chǎn)問(wèn)題可能被區(qū)分對(duì)待，政府重點(diǎn)對(duì)低收入人群、流動(dòng)人口提供保障性的租賃產(chǎn)品，中高端群體的改善性需求將更多由市場(chǎng)決定。政府與市場(chǎng)既分開(kāi)又互補(bǔ)的關(guān)系將是未來(lái)房地產(chǎn)的常態(tài)。

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