告別限購:降溫樓市下一利器是房貸利率
樓市追蹤
限購限價限售等政策主導樓市調控的階段已過,未來半年到一年,貨幣、房貸、資金面將成樓市降溫主導性因素,這意味著提升房貸利率是大概率事件。
北京房貸利率又調整了,這一次,央行也表態(tài)了。
據(jù)媒體20日報道,北京地區(qū)多家銀行相繼上調首套房貸款利率,這是今年以來北京房貸利率第六次調整。調整后,首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。此外,上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平。央行稱其“符合政策要求和導向”,并“積極支持”。
事實上,北京等地上調正常房貸利率,進一步顯示政府對房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度——“房子是用來住的”,任何炒作房地產(chǎn),將不受政策鼓勵。
房貸利率變化背后,是樓市調控和貨幣、信貸政策共同作用的結果。首套房貸利率上調不僅是樓市調控組合拳中的重要一環(huán),更預示了限售限價限購等政策主導調控階段已過,未來半年和一年,貨幣、房貸、資金面將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。
房貸盈利壓力迫使利率上調
商業(yè)銀行為何要上調房貸利率?在社會無風險利率不斷上升的背景下,商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯,迫使商業(yè)銀行提高利率。數(shù)據(jù)顯示,目前全國超八成銀行無首套房利率優(yōu)惠,超過32家銀行執(zhí)行基準利率上浮,為基準利率的1.05至1.2倍不等。
為爭搶緊缺房貸額度,爭取盡快放款,有些新盤開發(fā)商會主動要求合作銀行上調房貸利率;銀行為了獲利當然愿意接受更高利率,尤其是基準上浮后,這些樓盤的購房者就能優(yōu)先得到放款;而有剛性購房需求的人,也被迫接受了這個條件。
此輪房貸利率上升,與2012年9月份至2014年三季度的上升頗為接近——二者都存在樓市調控和資金流動性因素,房貸利率調整與樓市調控政策相伴而行,共同構成了一套組合拳,對房價和房屋成交面積產(chǎn)生影響。
2012年9月到2014年4月,房貸利率持續(xù)上升19個月,當上浮達到基準利率0.58個百分點時,房價出現(xiàn)了下跌??紤]到本輪房貸利率的增長持續(xù)時間、增長幅度,以及當前一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調控強度,已全面超過2011年和2014年,預計熱點城市樓市將延續(xù)降溫趨勢。
限售限購階段結束,資金面調控將成主導
近十年數(shù)據(jù)顯示,不論是房價,還是住宅成交面積,都和個人住房貸款利率呈負相關。9月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城房價數(shù)據(jù)顯示,15個重點城市房價環(huán)比下降或持平,上漲格局已然不再。
當然,房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本,也將直接影響其購房貸款的積極性,降低購房杠桿率。全國居民購房杠桿率從2016年四季度刷新最高值,達到46.4%后,2017年二季度回落至43.9%。隨著房地產(chǎn)信貸趨緊,全國個人購房杠桿已步入下行通道,隨著降杠桿的推進,全國房價漲幅還將繼續(xù)回落。
目前,已有多個信號顯示國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢已去。9月1日,有媒體統(tǒng)計,在披露了投資性房產(chǎn)情況的1494家上市公司中,77.8%的上市公司在拋售“投資性房產(chǎn)”。上市公司突然大舉賣房子不外乎兩個原因:一是隨著國家不斷出臺房地產(chǎn)調控政策,相當一批上市公司認為房地產(chǎn)投資價值在下降。二是上市公司有市值維護的需要,賣掉或者轉出低效率資產(chǎn),可以提高凈資產(chǎn)收益率等重要財務指標,還可以讓公司輕資產(chǎn)化。
另一方面,央行研究局局長徐忠日前撰文指出,房地產(chǎn)不宜再作為宏觀調控工具來使用。建議“一些熱點城市率先推出房地產(chǎn)稅試點”,“可考慮在宏觀審慎評估體系(MPA)中增加房地產(chǎn)廣義信貸的偏離度指標,從信貸增速方面抑制房價大幅波動”。
種種信息表明,國內(nèi)房地產(chǎn)市場已進入新階段——不再是投資重點、產(chǎn)業(yè)重點、信貸重點,房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績或將遭遇嚴冬,金融資源也可能不斷流出房地產(chǎn)市場。
全局之下,房貸收縮很可能成為樓市調整“拐點”到來的導火索。
房貸利率提升或還將繼續(xù)
在去庫存、去杠桿的背景下,實體經(jīng)濟增速企穩(wěn)并有所回升,央行則明顯調降了貨幣投放力度,M2增速回落,國內(nèi)資金整體趨緊。據(jù)央行數(shù)據(jù),M2貨幣供應同比增速自去年11月開始一路下挫,5月跌破個位數(shù),8月再度刷新歷史最低水平:8月末,廣義貨幣(M2)余額164.52萬億元,同比增長8.9%,增速分別比上月末和上年同期低0.3%和2.5%,連續(xù)第七個月放緩。隨著M2增速持續(xù)放緩、外匯占款連續(xù)下降、人民幣升值預期強化,使得市場上關于降低法定存款準備金率的聲音不絕于耳。
不過,筆者認為,接下來央行降準的可能性不大,今年的政策基調非常清楚:不緊不松。政策工具上,會用SLF、MLF、TLF以及逆回購等工具進行調節(jié),但不會用大力度的政策工具如降息降準等。另外,目前中央看重的是整體降杠桿、減少系統(tǒng)性金融風險,因此會注重“穩(wěn)”字,一方面繼續(xù)強化金融監(jiān)管防范系統(tǒng)性風險,另一方面在貨幣政策“不緊不松”的方針下調試執(zhí)行力度。
值得注意的是,由于房貸業(yè)務受限,銀行轉而加快發(fā)力消費貸款業(yè)務,導致“房抵貸”等資金違規(guī)涌入房地產(chǎn)市場。央行數(shù)據(jù)顯示,雖然8月居民中長期貸款(住房按揭)占新增貸款較上月回落14%,然而居民短期貸款(一般為消費貸)的占比較上月提升7%,今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。
近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件,要求嚴查個人消費貸款流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象并予以糾正。房貸利率上調和消費貸監(jiān)管加強兩大信號同時來襲,流入房地產(chǎn)的資金可能會進一步減少,不排除今后有更多地方采取類似政策,抑制消費貸流向房地產(chǎn)的可能。
總之,面對日益明晰的房貸收緊信號,政策的調控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。從近期房貸政策上看,收緊已是既定趨勢。接下來房貸政策的變化主要操作的方向,依然是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前一線城市首付比例已經(jīng)不低,因此相對于首付比例調整,提升房貸利率是大概率事件。
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