告別限購：降溫樓市下一利器是房貸利率

　　樓市追蹤

　　限購限價限售等政策主導樓市調控的階段已過，未來半年到一年，貨幣、房貸、資金面將成樓市降溫主導性因素，這意味著提升房貸利率是大概率事件。

　　北京房貸利率又調整了，這一次，央行也表態(tài)了。

　　據(jù)媒體20日報道，北京地區(qū)多家銀行相繼上調首套房貸款利率，這是今年以來北京房貸利率第六次調整。調整后，首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。此外，上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平。央行稱其“符合政策要求和導向”，并“積極支持”。

　　事實上，北京等地上調正常房貸利率，進一步顯示政府對房地產(chǎn)市場的基本態(tài)度——“房子是用來住的”，任何炒作房地產(chǎn)，將不受政策鼓勵。

　　房貸利率變化背后，是樓市調控和貨幣、信貸政策共同作用的結果。首套房貸利率上調不僅是樓市調控組合拳中的重要一環(huán)，更預示了限售限價限購等政策主導調控階段已過，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素。

　　房貸盈利壓力迫使利率上調

　　商業(yè)銀行為何要上調房貸利率？在社會無風險利率不斷上升的背景下，商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯，迫使商業(yè)銀行提高利率。數(shù)據(jù)顯示，目前全國超八成銀行無首套房利率優(yōu)惠，超過32家銀行執(zhí)行基準利率上浮，為基準利率的1.05至1.2倍不等。

　　為爭搶緊缺房貸額度，爭取盡快放款，有些新盤開發(fā)商會主動要求合作銀行上調房貸利率；銀行為了獲利當然愿意接受更高利率，尤其是基準上浮后，這些樓盤的購房者就能優(yōu)先得到放款；而有剛性購房需求的人，也被迫接受了這個條件。

　　此輪房貸利率上升，與2012年9月份至2014年三季度的上升頗為接近——二者都存在樓市調控和資金流動性因素，房貸利率調整與樓市調控政策相伴而行，共同構成了一套組合拳，對房價和房屋成交面積產(chǎn)生影響。

　　2012年9月到2014年4月，房貸利率持續(xù)上升19個月，當上浮達到基準利率0.58個百分點時，房價出現(xiàn)了下跌?？紤]到本輪房貸利率的增長持續(xù)時間、增長幅度，以及當前一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調控強度，已全面超過2011年和2014年，預計熱點城市樓市將延續(xù)降溫趨勢。

　　限售限購階段結束，資金面調控將成主導

　　近十年數(shù)據(jù)顯示，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負相關。9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城房價數(shù)據(jù)顯示，15個重點城市房價環(huán)比下降或持平，上漲格局已然不再。

　　當然，房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，也將直接影響其購房貸款的積極性，降低購房杠桿率。全國居民購房杠桿率從2016年四季度刷新最高值，達到46.4%后，2017年二季度回落至43.9%。隨著房地產(chǎn)信貸趨緊，全國個人購房杠桿已步入下行通道，隨著降杠桿的推進，全國房價漲幅還將繼續(xù)回落。

　　目前，已有多個信號顯示國內(nèi)房地產(chǎn)市場大勢已去。9月1日，有媒體統(tǒng)計，在披露了投資性房產(chǎn)情況的1494家上市公司中，77.8%的上市公司在拋售“投資性房產(chǎn)”。上市公司突然大舉賣房子不外乎兩個原因：一是隨著國家不斷出臺房地產(chǎn)調控政策，相當一批上市公司認為房地產(chǎn)投資價值在下降。二是上市公司有市值維護的需要，賣掉或者轉出低效率資產(chǎn)，可以提高凈資產(chǎn)收益率等重要財務指標，還可以讓公司輕資產(chǎn)化。

　　另一方面，央行研究局局長徐忠日前撰文指出，房地產(chǎn)不宜再作為宏觀調控工具來使用。建議“一些熱點城市率先推出房地產(chǎn)稅試點”，“可考慮在宏觀審慎評估體系(MPA)中增加房地產(chǎn)廣義信貸的偏離度指標，從信貸增速方面抑制房價大幅波動”。

　　種種信息表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已進入新階段——不再是投資重點、產(chǎn)業(yè)重點、信貸重點，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績或將遭遇嚴冬，金融資源也可能不斷流出房地產(chǎn)市場。

　　全局之下，房貸收縮很可能成為樓市調整“拐點”到來的導火索。

　　房貸利率提升或還將繼續(xù)

　　在去庫存、去杠桿的背景下，實體經(jīng)濟增速企穩(wěn)并有所回升，央行則明顯調降了貨幣投放力度，M2增速回落，國內(nèi)資金整體趨緊。據(jù)央行數(shù)據(jù)，M2貨幣供應同比增速自去年11月開始一路下挫，5月跌破個位數(shù)，8月再度刷新歷史最低水平：8月末，廣義貨幣(M2)余額164.52萬億元，同比增長8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3%和2.5%，連續(xù)第七個月放緩。隨著M2增速持續(xù)放緩、外匯占款連續(xù)下降、人民幣升值預期強化，使得市場上關于降低法定存款準備金率的聲音不絕于耳。

　　不過，筆者認為，接下來央行降準的可能性不大，今年的政策基調非常清楚：不緊不松。政策工具上，會用SLF、MLF、TLF以及逆回購等工具進行調節(jié)，但不會用大力度的政策工具如降息降準等。另外，目前中央看重的是整體降杠桿、減少系統(tǒng)性金融風險，因此會注重“穩(wěn)”字，一方面繼續(xù)強化金融監(jiān)管防范系統(tǒng)性風險，另一方面在貨幣政策“不緊不松”的方針下調試執(zhí)行力度。

　　值得注意的是，由于房貸業(yè)務受限，銀行轉而加快發(fā)力消費貸款業(yè)務，導致“房抵貸”等資金違規(guī)涌入房地產(chǎn)市場。央行數(shù)據(jù)顯示，雖然8月居民中長期貸款(住房按揭)占新增貸款較上月回落14%，然而居民短期貸款(一般為消費貸)的占比較上月提升7%，今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。

　　近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件，要求嚴查個人消費貸款流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象并予以糾正。房貸利率上調和消費貸監(jiān)管加強兩大信號同時來襲，流入房地產(chǎn)的資金可能會進一步減少，不排除今后有更多地方采取類似政策，抑制消費貸流向房地產(chǎn)的可能。

　　總之，面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。從近期房貸政策上看，收緊已是既定趨勢。接下來房貸政策的變化主要操作的方向，依然是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前一線城市首付比例已經(jīng)不低，因此相對于首付比例調整，提升房貸利率是大概率事件。

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