以為花錢請“管家”結(jié)果吵成了“冤家”

　　業(yè)主與物業(yè)之間的“愛恨情仇”，剪不斷理還亂

　　小區(qū)里業(yè)主丟棄的沙發(fā)

　　核心提示

　　近日，有市民反映，自己居住的小區(qū)存在收費不合理現(xiàn)象，繳納的是什么費用，多少錢，似乎都是物業(yè)說了算。垃圾分大小進行收費，業(yè)主拒繳物業(yè)費引發(fā)矛盾;建筑垃圾費用隨意收，業(yè)主拒繳，物業(yè)阻礙裝修工人施工……類似報道屢見不鮮，業(yè)主和物業(yè)之間，本該是和諧共處的關(guān)系，卻因日益突出的問題漸漸“彌漫硝煙”，里面的癥結(jié)究竟出在哪?為此，記者走訪?？诙鄠€小區(qū)，通過實地調(diào)查傾聽業(yè)主和物業(yè)的心聲，然后將問題反映給有關(guān)部門，請他們來出謀劃策。??

　　他們遇到的這幾個問題你有沒有覺得似曾相識?

　　問題1收費雜

　　裝修丟建筑垃圾，清運費為何標(biāo)準不一?

　　3月20日，記者來到鳳翔東路某小區(qū)時，就聽到裝修聲不絕于耳，一張醒目的雜物清運收費通知貼在小區(qū)門口。通知上寫著：小區(qū)業(yè)主需在3月20日前對樓道雜物進行清理，物業(yè)公司將于3月25日前后進行集中清理。記者發(fā)現(xiàn)，該通知詳細列出了清理范圍及價格，清理價格分為單件清理和整車清理，單件雜物按照面積大小價格在30元-80元/件不等，而整車清理則是280元/車。

　　“我們已經(jīng)交了物業(yè)管理費，不是應(yīng)該包括垃圾清理費用嗎?”小區(qū)住戶吳先生說，他去年裝修時，物業(yè)通知他繳納垃圾清運費，否則就自己清理建筑垃圾，“還好我住的樓層低，選擇了自己清運垃圾。”

　　記者采訪了解到，許多住戶也同吳先生一樣，對物業(yè)收取垃圾清運費的合理性提出質(zhì)疑。對此，該小區(qū)的物業(yè)管理人員介紹，根據(jù)2005年6月1日施行的《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，裝修所產(chǎn)生的建筑垃圾有別于生活垃圾，在運輸和處置等方面都有嚴格規(guī)定，運輸建筑垃圾的機動車輛和非機動車輛，必須向市環(huán)衛(wèi)管理部門進行登記和檢驗，領(lǐng)取《建筑垃圾車輛準運證》后，方可承擔(dān)運輸任務(wù)，“裝修所產(chǎn)生的建筑垃圾需運送到政府指定的建筑垃圾消納場，任何單位和個人不得隨意傾倒、拋撒或者堆放建筑垃圾。”

　　該物業(yè)人員表示，業(yè)主繳納的物業(yè)費中包含的垃圾處理費，只是普通生活垃圾的清理費用，并沒有包括建筑垃圾和大件雜物，“起初，物業(yè)公司也曾免費幫業(yè)主清理過這些雜物，后來垃圾越來越多，物業(yè)已無力再承擔(dān)280元/車的垃圾清運費?！?/p>

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，各小區(qū)的垃圾清運處理方法各不相同。位于新大洲大道的某小區(qū)，從原先收取5元/平方米的清運費，變?yōu)榇蠹脱b修建筑垃圾全部由業(yè)主自己清運;坡博路的虹冠大廈，則一直保持著大件垃圾和建筑垃圾業(yè)主自己清運的做法。

　　除了按車收取垃圾清運費之外，一些小區(qū)還按房屋面積一次性收取垃圾清運費，少則5元/平米，多則可達到20元/平米。高額的清運費讓業(yè)主們直呼“垃圾扔不起”，同時對收費標(biāo)準產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　問題2收費亂

　　從8元/天到20元/天，3個月裝修管理服務(wù)費變了3次

　　記者來到世貿(mào)某小區(qū)，據(jù)正在裝修的業(yè)主鄭先生介紹，物業(yè)不提供大件垃圾和建筑垃圾的清運服務(wù)，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的建筑垃圾，得自己清理?！?017年初，我準備裝修房子，便到小區(qū)物業(yè)處報備。物業(yè)公司說，要繳納3000元的安全保證金和8元/天的裝修管理服務(wù)費，我與物業(yè)協(xié)商無果，只能暫緩了裝修計劃。春節(jié)過后，我再次提出裝修房子，結(jié)果物業(yè)稱裝修管理服務(wù)費已是20元/天。”鄭先生認為，服務(wù)費短時間內(nèi)漲這多么不合理，他拒絕繳納，然后開始裝修。

　　“施工當(dāng)天，物業(yè)人員進入裝修場地阻礙施工，迫于無奈，我和物業(yè)簽了一份文件，約定裝修管理服務(wù)費15元/天。”鄭先生說，文件簽完后就被物業(yè)人員收走了，也沒有給他相關(guān)票據(jù)，“裝修管理服務(wù)費短時間內(nèi)變來變?nèi)?，這樣合理嗎?!”鄭先生還告訴記者，物業(yè)公司要求他為裝修工人購買5元/張的小區(qū)出入卡，“我后來發(fā)現(xiàn)，所謂的證件只是一張手寫的‘出入憑證’，且裝修工人進出小區(qū)時，保安也沒有要求他們出示憑證?！?/p>

　　隨后，記者查閱相關(guān)資料了解到，根據(jù)國家2014年頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修進行管理，要花費一定的人力、物力等，產(chǎn)生管理成本，而在目前的物業(yè)管理費中，沒有包含這部分費用。因此，物業(yè)管理企業(yè)可向裝修人收取一定的裝修服務(wù)費，但具體收取多少費用，并沒有相關(guān)界限和管理規(guī)定。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，各個小區(qū)向業(yè)主收取的裝修服務(wù)費不盡相同，裝修押金或安全保證金收取1000元-3000元不等，甚至有小區(qū)收取空調(diào)安裝位置的保證金。同時，也有不收取裝修管理服務(wù)費的小區(qū)。記者詢問了多個小區(qū)的物業(yè)如何制定收費標(biāo)準，相關(guān)人員給出的回答均十分含糊。

　　問題3被“公攤”

　　公共區(qū)域水電費實行包干制，每個月收取固定費用

　　據(jù)新大洲大道某小區(qū)的業(yè)主反映，自入住以來，物業(yè)公司一直實行包干制的公攤水電費制度，即在電費0.64元/度、水費2.96元/噸的基礎(chǔ)上，再固定收取0.21元/度的公攤電費和0.25元/噸的公攤水費。住戶羅大爺表示，家中水電費與小區(qū)公共區(qū)域水電費捆綁在一起，對長期居住的人產(chǎn)生了不必要的經(jīng)濟負擔(dān)。

　　該小區(qū)物業(yè)接到業(yè)主投訴后，隨即發(fā)起了問卷回訪和電話回訪，以征求更多意見從而實施更為穩(wěn)妥的方案。最終，該小區(qū)按照《海南省物業(yè)管理區(qū)域公用水電分攤辦法》，決定從今年4月份開始實行分攤制度，即將小區(qū)的公共區(qū)域照明、用水的費用，分攤給每一個住戶。

　　鳳翔東路某小區(qū)的住戶李女士反映，他們小區(qū)就是實行包干制，給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟負擔(dān)，大家希望能夠在公共區(qū)域設(shè)置水表、電表，實行公攤制度，“其他小區(qū)公共水電費的收取更為合理，我們小區(qū)的物業(yè)收費合理性很難讓人信服?！?/p>

　　據(jù)坡博路虹冠大廈的物業(yè)管理人員介紹，在水電費的公攤收費方面，?？诘男^(qū)一般實行包干制或公攤制。隨后，記者采訪了多個采取包干制的小區(qū)，詢問物業(yè)是如何算出業(yè)主需要繳納多少公攤水電費，他們無法給出具體的價格制定辦法。

　　記者發(fā)現(xiàn)，隨著季節(jié)的變化，住戶家庭水電的使用量也會隨之變化，但小區(qū)的公共區(qū)域的水電費卻沒有太大變化，包干制之下，居民多交的錢到哪里了，業(yè)主們并不知情。對此，物業(yè)公司卻以自負盈虧為由，沒有透露資金去向。

　　問題4預(yù)交費

　　小區(qū)要拆遷，要求住戶提前繳納水電費，多退少補

　　3月22日，記者來到位于南沙路的南源大廈，業(yè)主趙阿姨反映，小區(qū)物業(yè)要求住戶提前繳納6個月共200元的物業(yè)費和水電費，才給開具2017年3月份的未欠繳水電費證明?！邦A(yù)交水電費，這樣合理嗎?!”趙阿姨說，以前都是用了水電后，由有關(guān)部門開具發(fā)票，再進行繳費;現(xiàn)在是繳清費用后，物業(yè)只是開具一張未欠交電費的證明，并未開具任何發(fā)票，她對此很不理解。

　　對此，南源大廈小區(qū)的物業(yè)負責(zé)人張先生表示，該小區(qū)已納入拆遷范圍，部分住戶尚未搬走，所以物業(yè)留下來繼續(xù)為這部分人服務(wù)，按0.87元/平方米來收取物業(yè)費。“同時，物業(yè)也在幫有關(guān)部門代收水電費，目前已繳納預(yù)交水電費200元的住戶都已開具2017年3月份的未欠繳水電費證明，沒有這份證明，則視為3月份未繳水電費?！?/p>

　　張先生告訴記者，之所以讓住戶預(yù)交物業(yè)費和水電費，是預(yù)防房子拆遷后住戶拒絕繳清物業(yè)費和水電費，“提前繳納的這200元費用，是預(yù)交拆遷當(dāng)月的水電費和物業(yè)費。拆遷前，住戶依然要按照以前的標(biāo)準繳納水電費和物業(yè)費，拆遷當(dāng)月，如果住戶的水電費和物業(yè)費并未達到200元，物業(yè)將返還多收取的金額，反之則再向住戶收取多出的費用。”

　　問題5 “滯納費”

　　業(yè)主還沒確認收房入住，就開始收取物業(yè)費

　　廉先生反映，他于2015年12月購買了西海岸海岸賽拉維北期的房子，2016年5月收到開發(fā)商的收房通知書，要求他2016年12月30日前必須完成收房。然而，廉先生收房時卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商并不能提供證明房屋通過驗收的“兩書一表”(即《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》與《建設(shè)工程竣工備案表》)。于是，他拒絕收房。

　　“開發(fā)商要求我必須在截止日期內(nèi)完成收房，否則視為自動確認收房。”無奈，廉先生只好收了房，“收房時，開放商收了我4000多元的費用，其中包括雜費和一年的物業(yè)費用。此外，還補收了2016年5月-12月的物業(yè)費?！睋?jù)廉先生回憶，2016年5月，小區(qū)樓房才剛剛封頂，相關(guān)配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主也沒有使用和裝修，更沒有確認收房，“從2016年5月就開始收物業(yè)費，這不合理。雖然開發(fā)商聲稱小區(qū)已通過驗收，但并沒有提供相關(guān)證明材料?！?/p>

　　對此，?？谑凶〗ň纸üぬ幭嚓P(guān)負責(zé)人表示，該小區(qū)2016年10月26日才通過驗收，而物業(yè)公司卻要求業(yè)主繳納5-12月的物業(yè)費，這顯然屬于自定收費標(biāo)準，是非法收取業(yè)主物業(yè)費的行為。

　　?？谖飪r局物業(yè)費亂漲，市民可投訴

　　昨日下午，記者從?？谑形飪r局收費管理處獲悉，自2015年6月份非保障性住房實行市場調(diào)節(jié)價開始，物業(yè)收費一直是備受關(guān)注的話題之一，全面放開我省非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格，保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準實行政府指導(dǎo)價。

　　那么問題來了，全面放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格，業(yè)主要交多少錢，難道全由物業(yè)說了算?

　　?？谑形飪r局收費管理處的相關(guān)負責(zé)人表示，實行市場調(diào)節(jié)價后，相關(guān)費用并非物業(yè)公司說漲就漲，“我們分別設(shè)了秀英、龍華、瓊山、美蘭4個監(jiān)督檢查分局，市民如果遇到物業(yè)公司收費不合理等問題，可以根據(jù)片區(qū)來投訴，會有部門核實情況并進行處理?！?/p>

　　?？谖飿I(yè)管理協(xié)會明確各方職責(zé)，找準癥結(jié)對癥下藥

　　物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾與糾紛，到底該如何化解??？谑形飿I(yè)管理協(xié)會秘書長梁金華表示，業(yè)主和物業(yè)之間的大多數(shù)矛盾和糾紛，主要源于雙方在溝通和理解上出現(xiàn)了問題，另外，也存在開發(fā)商遺留下來的問題，“物業(yè)應(yīng)該將合同里涉及到的法律法規(guī)張貼在小區(qū)公告欄上，業(yè)主也主動多了解這方面的內(nèi)容，哪些是物業(yè)的責(zé)任，哪些是業(yè)主該遵守的規(guī)定，哪些是開發(fā)商遺留下來的問題，對號入座去解決?！?/p>

　　梁金華說，另一方面，相關(guān)職能部門和物業(yè)公司，應(yīng)向業(yè)主普及相關(guān)法律法規(guī)，同時，希望政府能完善涉及到物業(yè)方面的法律法規(guī)細則。“最后，物業(yè)要對特約服務(wù)的價格給予合理解釋?！绷航鹑A介紹，比如業(yè)主想扔掉沙發(fā)，物業(yè)可收取一定的服務(wù)費讓車來拉走，如果業(yè)主對收費不滿，可到搬家公司進行查詢，貨比三家后選擇最實惠的方式處理，實在不愿意花錢，可自行丟棄到指定地方，“在特約服務(wù)方面，物業(yè)要提高自身服務(wù)水平，開出的價格最好低于市場價，業(yè)主比較容易接受。”

　　?？谧〗ň秩行^(qū)2615個，成立業(yè)委會的不足3成

　　記者從?？谑凶〗ň至私獾?，目前?？谑泄灿凶≌^(qū)2615個，其中實行物業(yè)管理的1460個，單位自管小區(qū)581個，“三無”小區(qū)574個。其中成立業(yè)委會的有571個，僅占總數(shù)的22%。

　　?？谑凶〗ň治飿I(yè)處吳處長表示，根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，可召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。選舉業(yè)主委員會須經(jīng)專用部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主投票通過?！澳壳?，小區(qū)業(yè)委會成立工作具體由轄區(qū)鎮(zhèn)、街道辦負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督及備案。但是，在?？诖嬖谝粋€普遍的問題，就是大部分小區(qū)入住率較低，找業(yè)主集中開會較難，今后可考慮使用電子投票。”

　　業(yè)主如遭遇不合理管理和收費該怎樣處理?吳處長表示，首先要與物業(yè)公司進行友好協(xié)商;如果協(xié)商不成可向物價、物業(yè)行政主管部門投訴;最后實在解決不了可以通過司法程序解決。

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