房地產(chǎn)再臨流動性盛宴

　　信貸資產(chǎn)證券化正在成為穩(wěn)定住房消費的有力手段和工具。繼棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償成為信貸資產(chǎn)證券化置換出信貸額度的首要用途后，住房公積金信貸資產(chǎn)的證券化，已經(jīng)被監(jiān)管層提上議事日程。

　　作為住房公積金主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)，已經(jīng)開始和中國人民銀行[微博]總行商討、研究住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)問題。住建部數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，住房公積金貸款總額超7000億元人民幣 。

　　住房公積金已經(jīng)被監(jiān)管層定性為“一頭連著經(jīng)濟、一頭連著民生”的重要穩(wěn)定住房消費手段。在監(jiān)管層多次對住房公積金使用施壓后，截至2015年10月，住房公積金余額已經(jīng)同比下降逾2000億元。

　　再行“證券化”

　　“部里面確實在做推行住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的工作，時間上現(xiàn)在還沒有最后具體的說法，但大的方向已經(jīng)定了，這是未來一段時間重點要開展的工作?！?0月28日中午，一位不愿具名的住建部內(nèi)部人士向《中國經(jīng)營報》記者證實，住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)工作，正在進行當中。

　　所謂信貸資產(chǎn)證券化是指，將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為可流通資本市場證券的過程。從廣義上講，是指以信貸資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化，包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費信貸、信用卡賬款、企業(yè)貸款等信貸資產(chǎn)的證券化。

　　作為手段和金融工具，資產(chǎn)證券化已經(jīng)多次出現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費領(lǐng)域。在住建部要求棚戶區(qū)改造以貨幣化補償為主后，國務(wù)院已經(jīng)確定，在新增2000億元信貸資產(chǎn)證券化試點所置換出的信貸額度中，將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為首要投向，國家開發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得市場認可。

　　在這樣的背景下，住房公積金貸款的資產(chǎn)證券化嘗試，被提上議事日程。記者了解到，作為住房公積金主管部門的住建部，已經(jīng)開始和人民銀行[微博]總行商議住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的有關(guān)事宜。不過，截至本報記者發(fā)稿，還尚未有具體的工作時間表。

　　多位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士均向本報記者表示，對于通過住房公積金信貸資產(chǎn)證券置換出信貸額度，用于棚戶區(qū)改造和穩(wěn)定住房消費，其大的政策方向在更高的決策層面已經(jīng)沒有異議。目前主要的問題是，與資產(chǎn)證券化有關(guān)的路徑和技術(shù)問題。

　　余額減逾2000億元

　　自2015年兩會開始，穩(wěn)定住房消費即已成為房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。在如是背景下，住房公積金即成為落實穩(wěn)定住房消費政策取向的主要手段之一。住建部、人民銀行總行多次聯(lián)合下發(fā)文件，要求提高住房公積金貸款額度上限，提升住房公積金使用效率。

　　效率問題的核心在于住房公積金貸款使用效率較低。住建部、人民銀行總行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全年發(fā)放個人住房貸款222.51萬筆共6593.02億元，分別比上年減少13.14%、14.18%；全年回收個人住房貸款2786.90億元，比上年增長12.16%；全年個人住房貸款新增余額3806.12億元。

　　對于這種情況，中央政府有關(guān)主管部門曾在內(nèi)部系統(tǒng)會議上對此表示不滿。一位主管部門高級領(lǐng)導曾批評：“目前情況非常嚴重，公積金賬上余額不僅沒有下降，反而比去年底多了1500億元，1.1萬億元放著不花，為什么呢？”

　　在這樣的背景下，一系列提升住房公積金使用效率、提高貸款使用量的政策相繼出臺。同時，作為住房公積金主管部門，住建部多次向地方政府施壓，要求改進住房公積金貸款流程、提高使用效率。

　　根據(jù)住建部最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年前三個季度，新發(fā)放住房公積金個人住房貸款7585億元，比去年全年發(fā)放額還多991億元；個貸率從68.9%提高到76.1%；結(jié)余資金從1.1萬億元減少到9600億元。

　　“所以，如果通過住房公積金貸款證券化的方式，置換出更多的信貸額度，將這些置換出的信貸額度，再投入穩(wěn)定住房消費、促進民生和居住條件改善的領(lǐng)域，實際上是更大的發(fā)揮住房公積金在穩(wěn)定住房消費領(lǐng)域的作用，也讓住房公積金惠及更多普通群眾?！币晃唤咏〗ú康臋?quán)威專家表示。

　　存在流動性“矛盾”

　　記者了解到，如果不出意外，個人住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化一旦正式成行，其置換出的信貸額度，有望優(yōu)先用于穩(wěn)定住房消費、改善民生和住房條件領(lǐng)域。在此之前的信貸資產(chǎn)證券化試點置換出的信貸額度，都將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為優(yōu)先投向。

　　住建部副部長王寧在住房公積金管理工作座談會上表示，我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，但下行壓力仍然較大，穩(wěn)增長仍是關(guān)系全局的重要任務(wù)。住房公積金一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生，必須勇挑重任，爭取更大作為。他強調(diào)，今年還剩下不到3個月的時間，各地區(qū)要再加一把勁，把釋放結(jié)余資金等工作收好官。

　　在住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化工作提上議事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公積金的流動性問題。一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)官員向記者表示，在一次內(nèi)部系統(tǒng)會上，住建部一位高級領(lǐng)導曾指出了這個問題。

　　這位高級領(lǐng)導表示，當前，結(jié)余資金總量大和部分城市流動性緊張的矛盾并存。著力破解這兩大矛盾，關(guān)鍵是解決好觀念落后、體制不順和能力不足問題。特別是在觀念上解決怕出風險、怕丟資源、怕添負擔的“三怕”問題。

　　2015年以來，浙江、北京等多地均調(diào)整了住房公積金的有關(guān)調(diào)支取政策，增加了連續(xù)繳存年限、賬戶余額額度等硬性要求。這些新增要求被媒體解讀為地方公積金貸款額度緊張，而限制住房公積金提取的門檻。

　　“信貸資產(chǎn)證券化與部分地方的流動問題，應(yīng)該說沒有必然的因果關(guān)聯(lián)，從當前的情況看，住房公積金面臨的問題，還是余額過大和使用不足等問題?！鼻笆鰴?quán)威專家向記者表示。

　　記者了解到，與住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化同步，住建部還部署了包括多項優(yōu)化住房公積金使用的工作，相關(guān)工作將在今年最后三個月中陸續(xù)落實。

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