中國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，也是一個風(fēng)險高發(fā)的時期。在此背景下，一條超級鏈正在拉爆中國。

　　中國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，也是一個風(fēng)險高發(fā)的時期。

　　當(dāng)資本利得遠遠高于勞動所得，資本必然從直接從創(chuàng)造價值的產(chǎn)業(yè)退出，瘋狂地涌入資產(chǎn)投機之中，樓市和股市的瘋狂已經(jīng)印證了這一點。

　　在九十年代初，中國香港特區(qū)行政長官梁振英向中國領(lǐng)導(dǎo)人推薦了香港的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗。隨后，中國在上海率先試驗了這套“超級地租模式”，一下子嘗到了“甜頭”。

　　于是，在1994年，落實分稅制改革，“超級地租模式”成為經(jīng)驗向全國推廣，各級地方政府，以地為本增加財政收入。

　　超級地租，是指在隱藏于土地及其相關(guān)資產(chǎn)價格之內(nèi)的類稅性收入。例如，一個家庭掙10000元，用于居住的支出應(yīng)不高于3000元，超過3000元的部分相當(dāng)于繳稅。

　　“超級地租”在北上廣深已經(jīng)成為公害，年輕人苦不堪言。然而，最恐怖的不在這里，“超級地租”驅(qū)趕資本出離制造業(yè)，提前結(jié)束了中國工業(yè)化進程，導(dǎo)致中國國民經(jīng)濟效率遞減。

　　知名經(jīng)濟學(xué)家如松認為，從前幾年的江浙一帶的老板大量出逃到現(xiàn)在熱門的是李嘉誠出走，這背后的邏輯就是“超級地租”正在拉爆中國的全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　江浙、東莞民營老板跑路，是因為這些老板主要從事的是勞動密集型的行業(yè)，工業(yè)企業(yè)增加值比較低，最先抵抗不住超級地租的沖擊。

　　中國產(chǎn)業(yè)最具有競爭力、最有活力、增加值比較高的企業(yè)主要集中在上海和深圳。然而，到今天，深圳和上海已經(jīng)開始喪失活力。

　　10月8日，深圳龍崗區(qū)福昌電子公司發(fā)布了一則倒閉通告，其中表示因公司涉訴、銀行收貸，導(dǎo)致公司資金鏈斷裂，公司放棄經(jīng)營。此倒閉通告掀起了軒然大波，不少員工和供應(yīng)商紛紛表示震驚。

　　福昌公司是華為和中興的一級供應(yīng)商，主要生產(chǎn)手機殼的上蓋、下蓋、中框，以及機頂盒配件，為中興、華為、TCL等手機廠商供應(yīng)手機配件。多位手機行業(yè)人士介紹，福昌在行業(yè)內(nèi)基本屬于中上流的公司。

　　根據(jù)深圳市市場監(jiān)督管理局2014年報告顯示，2014年福昌電子營業(yè)收入4.59億元、凈利潤1905萬，納稅1758萬元，資產(chǎn)總額7.25億元，負債5.8億元。

　　位向福昌公司提供模具五金配件等產(chǎn)品的供應(yīng)商稱，福昌公司此前因長期拖欠供應(yīng)商資金而引發(fā)訴訟，導(dǎo)致在銀行方面貸款更加困難，此外，福昌在近期還被華為罰款一千萬，故而目前資金鏈出了問題。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的情形？如松認為，華為中興的產(chǎn)品價格是有天花板的，需要與蘋果、三星和朗訊競爭，如此一來，給供應(yīng)商的價格也是有天花板的，供應(yīng)商的毛利潤是有一定幅度的。

　　也就是說，供應(yīng)商給員工的工資是有限度的，當(dāng)超級地租不斷上漲，員工的工資、場租就必須上漲。

　　該供應(yīng)商表示，不僅福昌公司，珠三角的多家相關(guān)手機配件企業(yè)都遭遇困境。

　　當(dāng)?shù)厝耸勘硎?，珠三角手機設(shè)備行業(yè)非常發(fā)達，圍繞著華為和中興兩家巨頭，手機外殼企業(yè)也非常多。然而，隨著近些年市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和供應(yīng)長期過剩，一些中低端廠商已經(jīng)在競爭中被擊敗，像福昌公司就屬于這類。

　　如果華為中興的供應(yīng)商頂不住，還有什么制造業(yè)可以頂?shù)米。?/strong>

　　在新房連漲了11個月后，深圳樓市的冬天終于提前來臨。樓盤里中介多過購房者、新房開盤去化率不高、低首付、折扣漸多等現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，似乎預(yù)示著房價暴漲了58%的深圳樓市，終于要撐不住了。

　　深圳規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站信息顯示，深圳9月份新房成交4060套，這是成交量自6月到達高點后的連續(xù)第三個月回落，成交均價達36191元/平方米，同比暴漲58.7%，但環(huán)比僅微漲0.1%，滯漲和回調(diào)拐點已顯現(xiàn)。

　　占據(jù)深圳樓市成交主力的二手住宅方面，深圳鏈家成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月二手住宅均價為37633元/平方米，環(huán)比下降1.6%，2015年持續(xù)上漲的勢頭由此回調(diào)。不過，9月二手住宅價格同比去年漲幅仍然高達44.9%。

　　深圳中原地產(chǎn)研究報告也稱，在認籌不理想的情況下，新盤銷售率出現(xiàn)下降，隨著第四季度供應(yīng)量大增、競爭趨于激烈，部分開發(fā)商將通過促銷來加大走量，深圳樓市下半年價格調(diào)整的可能性已經(jīng)很大。

　　自去年中國9?30新政以來，深圳新房均價已連漲11個月，而自今年3?30新政，以及央行連續(xù)降準(zhǔn)降息等政策利好刺激下，深圳新房成交價格更是迎來上漲高峰，部分區(qū)域房價漲幅甚至超過了一倍，深圳招商地產(chǎn)集團一位高管稱，房價漲得已經(jīng)讓我們開發(fā)商心驚肉跳了，“早晚要還的”。

　　去年以來，深圳知名家具廠家接二連三出現(xiàn)倒閉。去年9月，深圳華仁實業(yè)公司(百蘭床墊)在其工廠門口貼出告示宣告倒閉。告示稱，因房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，家具企業(yè)生存艱難，而華仁公司經(jīng)營管理不善，嚴(yán)重虧損，資不抵債，只能選擇停業(yè)。

　　浙江省家具協(xié)會會長蔣鴻源表示，家具行業(yè)也有實現(xiàn)30%-40%銷售增長的企業(yè)。之所以部分企業(yè)出現(xiàn)員工討薪、企業(yè)破產(chǎn)，實際上就是企業(yè)的資金狀況出現(xiàn)問題。另一方面，一些企業(yè)跨行業(yè)發(fā)展，并不專注于本行業(yè)。

　　而從經(jīng)濟形勢層面來看，作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，家居生產(chǎn)行業(yè)受到的影響首當(dāng)其沖；其次，行業(yè)也存在盲目擴張、產(chǎn)能過剩問題。

　　深圳的家具行業(yè)經(jīng)歷了30年高速發(fā)展，引領(lǐng)國內(nèi)家具業(yè)發(fā)展。1979年深圳家樂家私廠成立。從第一家家具作坊開始，深圳家具業(yè)依靠毗鄰香港的地緣、信息和外資優(yōu)勢，豐富的勞動力資源和相對國外較低的生產(chǎn)成本，迅速奠定了國內(nèi)家具行業(yè)的“龍頭”地位。

　　資料顯示，過去30年中，深圳家具行業(yè)一直處于高速發(fā)展中。2001年，深圳家具企業(yè)共有1200余家，15萬從業(yè)人員，年產(chǎn)值突破150億元。2006年前后深圳約有1200多家家具企業(yè)，年均產(chǎn)值380億，全行業(yè)有10多家企業(yè)的年產(chǎn)值超過10億元。2010年突破了1000億元大關(guān)。2012年深圳有家具企業(yè)2500多家，年產(chǎn)值超過2600億元。

　　到2010年，深圳已經(jīng)成為國內(nèi)主要的家具研發(fā)中心，深圳家具在設(shè)計、造型、功能、舒適、適用等方面均走在國內(nèi)前列。深圳成為國內(nèi)主要的家具生產(chǎn)基地，在產(chǎn)業(yè)規(guī)模、設(shè)計、人才、技術(shù)、設(shè)備以及產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)值等方面均居全國大中城市首位。同時，深圳也成為國內(nèi)最大的家具出口基地，連續(xù)多年位居全國各大中城市出口額首位。

　　在深圳家具行業(yè)發(fā)展的同時，市場也在悄然分化。2008年金融危機，家具行業(yè)內(nèi)的“川軍”的崛起、江浙一帶的發(fā)展、京津的迅速擴張，讓深圳家具品牌內(nèi)外受到夾擊，市場被瓜分，品牌影響力也漸漸被削弱。

　　事實上，2010年以后，“深圳制造”影響力大不如以前。在“深圳制造”不再占據(jù)一線賣場、一線城市的核心位置。北派家具、江浙區(qū)的家具逐漸取代深圳。

　　隨著京津、江浙、四川、魯冀一帶家具企業(yè)的崛起，更讓深圳品牌遭到嚴(yán)重的擠壓，面臨被邊緣化的境地。

　　家具生產(chǎn)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，低成本一直是核心競爭優(yōu)勢。其中，人力成本是家具整體價格重要的組成因素。深圳的家具制造業(yè)面臨著成本上漲的壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年我國有9個省市調(diào)高了最低工資，上海最低工資上調(diào)至1820元，深圳調(diào)高至1808元。人力成本上漲使得我國家具企業(yè)面臨“招工難”、“用工荒”的問題。

　　然而，隨著家具業(yè)發(fā)展越來越成熟，市場出現(xiàn)了供大于求、競爭壓力大、超級地租等家居企業(yè)不能不面對的困境，在這種情況下，傳統(tǒng)的經(jīng)營模式難以維持下去。

　　再來看看上海。過去幾年，上海的高房價一直引起外界的關(guān)注?！盁岬冒l(fā)燙”的滬上地市原計劃在十月掀起新一輪土拍鏖戰(zhàn)，卻因撞上市委書記韓正上周“嚴(yán)控房價”的喊話而出現(xiàn)了戲劇性叫停。

　　10月12日，先是楊浦區(qū)新江灣城“準(zhǔn)地王”因開發(fā)建設(shè)條件不完善被終止出讓，同日松江區(qū)車墩鎮(zhèn)商地被通知可辦理退費手續(xù)。

　　潑向土地市場的一盆冷水，卻在樓市中攪起了一番熱議。上海土地盛宴會不會就此終結(jié)，這無疑是當(dāng)下市場對于“嚴(yán)控房價”最直接反應(yīng)，而這只“看不見的手”將如何再次改變土地市場游戲規(guī)則，則是其引發(fā)的下一個猜想。

　　7月下旬，上海市委書記韓正就說，上海的房價已經(jīng)很高，未來應(yīng)減少對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴。前幾天他再次強調(diào)，上海房價不調(diào)控會影響經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，削弱城市競爭力。

　　其實，此次叫停風(fēng)波前，上海在今年前三季度，特別是9月份已經(jīng)上演了多起土地大戲。

　　上海鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海全市經(jīng)營性用地共成交了10幅，總成交面積為65.7萬平方米，金額為172.6億元。其中9月份的成交面積環(huán)比8月份“暴漲”了1109%，成交金額環(huán)比也上漲了593.8%。

　　值得注意的是，上述10幅經(jīng)營性用地中，有6幅都以超過80%的高溢價成交，其中還有3幅地塊溢價超過了100%，“面粉貴過面包”的事情可謂是頻繁發(fā)生。

　　對此，陸騎麟表示，9月市場推出的土地較優(yōu)，使得土地市場熱度爆棚，“從歷年的經(jīng)驗來看，每當(dāng)市場活躍的時候，開發(fā)商的拿地心態(tài)都會表現(xiàn)激進，也容易產(chǎn)生地王?！?/p>

　　而縱觀上海前三季度的土地成交情況，全市經(jīng)營性用地共成交了68幅，土地出讓金合計為915億元，同比去年上漲了4.2%，距離今年千億出讓金的收益大關(guān)僅有一步之遙。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，鑒于9月土地市場的熱度，預(yù)計隨著“銀十”的來臨，上海土地市場將會再次迎來成交高峰。

　　不過，當(dāng)市場期待著十月土拍升溫之際，政府用“撤銷房管局”“調(diào)控高房價”的舉措給逐漸高熱的市場來了一針鎮(zhèn)靜劑，而這直接引發(fā)的“地震”就是新江灣城準(zhǔn)地王地塊終止出讓。

　　現(xiàn)在，叫停已成事實，但這會不會激起上海土地市場的“多米諾效應(yīng)”？燃起戰(zhàn)火的土地盛宴會否就此謝幕？這顯然還未是定數(shù)。

　　在這個問題上，三位上海資深業(yè)內(nèi)人士的回答都是一致性的“NO”。宋會雍指出，兩宗地終止出讓只是暫時的，“避過這個敏感階段還是要繼續(xù)推出的”，不會根本上改變土地市場向上趨勢。

　　嚴(yán)躍進則從開發(fā)商角度出發(fā)，認為當(dāng)前情況是“槍打出頭鳥”，盡管接下來高地價會受一定限制，但開發(fā)商還是處在一個補倉階段，會根據(jù)自己的戰(zhàn)略進行拿地。

　　至于政府會不會因相應(yīng)嚴(yán)控房價而減少土地供應(yīng)量，陸騎麟表示，目前上海土地還是比較活躍，成交額突破1000億是大概率事件，因為“一般政府供地是下半年比上半年多，第四季度比第三季度多”。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)頁顯示，2015年商品住宅用地(含保障性住房面積)、商服用地的計劃供應(yīng)量分別為400-600公頃和180-300公頃，而前8個月僅供應(yīng)了239.74公頃。

　　回顧上海土地市場發(fā)展史，不難發(fā)現(xiàn)，為抑制高地價造成的高房價，政府歷史上曾多次修改土地出讓規(guī)則。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在2001年7月1日前，上海土地交易主要采用的方式是“協(xié)議出讓”。這個節(jié)點后，修訂版的土地使用權(quán)出讓辦法規(guī)定，除非舊區(qū)改造地塊可以采取協(xié)議出讓方式外，商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房項目用地必須通過招標(biāo)、拍賣的出讓方式獲得土地使用權(quán)。

　　歷時四年后，上海因房價暴漲從2004年就開始陷入“樓市泡沫論”的口水戰(zhàn)中，其中的爭論點之一即地價是否會推高房價。

　　在強大的輿論壓力下，2004年底，上海對當(dāng)年出讓的土地采取新的出讓模式，對所有的土地不再采用招拍掛“價高者得”，而是設(shè)定一個價格區(qū)間，即底價和最高限價，在超出底價之后，開發(fā)商投標(biāo)所報的價格最接近最高限價者最終奪得地塊。

　　這種規(guī)則造成的最直接結(jié)果是，開發(fā)商的土地報價變成了一場“競猜智力游戲”，大量有實力的地產(chǎn)商因報價過高而直接出局。經(jīng)歷2005年上海樓市的短暫低潮，上海這一“價格合適者得”的競價模式被悄然淘汰。

　　至2007年，新一輪的房價暴漲期再次來臨，地王頻現(xiàn)之勢更勝于2004年，上海再一次祭出了出讓模式改革的大旗，全國首次醞釀住宅土地一次性密閉報價規(guī)則，試圖用一次性報價來抑制開發(fā)商的盲目加價。

　　令人沒有料到的是，開發(fā)商為了“確保拿地”，在一次性報價中經(jīng)常不惜報出心理極限價位，2009年，上海土地最終成交價相比底價經(jīng)常出現(xiàn)3倍甚至4倍的溢價。

　　此時，決策層考慮，普通商品住房用地的出讓是否可以完全采用招標(biāo)的方式進行，而不是單純遵循土地拍賣價高者得的規(guī)則。

　　因此2011年，上海市規(guī)劃和國土資源管理局將莘莊鎮(zhèn)222號地塊出讓模式定位為招標(biāo)，由最少5名專家組成的評標(biāo)小組按照招標(biāo)出讓文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，價格不再是決定土地歸屬的惟一標(biāo)準(zhǔn)。

　　“但類似莘莊地塊這樣的出讓方式，只會出現(xiàn)在個別地塊上，主流的出讓方式還是招拍掛。”上海業(yè)內(nèi)專家陸騎麟表示，他認為如果采用“價高者得”以外的其他方式可能會造成一定的不公平性。

　　事實上，任何一個行業(yè)的毛利率都是有限度的，當(dāng)高端企業(yè)出現(xiàn)虧損之后，城市的競爭力就會下降，背后的原因一定是一些高端企業(yè)的利潤率出現(xiàn)了問題。

　　如果深圳和上海頂不住了，不知道還有哪個城市可以頂?shù)米　?/p>

　　當(dāng)前，中國經(jīng)濟與中國制造業(yè)下行壓力不減，中國實體經(jīng)濟進入寒冬。9月底國家統(tǒng)計局公布，2015年8月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額4481.1億元，同比下降8.8%，降幅比7月份擴大5.9個百分點；國有控股企業(yè)前8個月實現(xiàn)利潤總額7564.2億元，同比下降24.7%。

?

?

相關(guān)鏈接：