????昨天,統(tǒng)計局公布了4月份的經(jīng)濟與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。結(jié)果,股市有了一些微妙的反應(yīng):一方面上證指數(shù)下跌,另一方面地產(chǎn)股板塊大漲。這其中,有何玄機?

????總體來看,股市經(jīng)濟的晴雨表,雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿?！?、“改革?！?但當月度經(jīng)濟數(shù)據(jù)超預(yù)期的糟糕的時候,股市表現(xiàn)一下也屬正常。今年一季度,GDP增幅已跌至7%,這是09年二季度以來的新低。而新公布的1-4月數(shù)據(jù):消費品零售總額、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)皆差。尤其是固定資產(chǎn)投資增幅下滑至12%。

????而地產(chǎn)股走強,則反應(yīng)了樓市復(fù)蘇勢頭。地產(chǎn)股對兩個因素敏感,一是政策變化,二是新房成交量變化。新公布的數(shù)據(jù)表明,全國房地產(chǎn)市場,形成了一種反差:潛在供應(yīng)端收縮,而需求端擴張。

????從供應(yīng)端看,1-4月份,全國待售商品房面積繼續(xù)攀升,現(xiàn)貨供應(yīng)比較充足。但是,全國房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積、房屋新開工,這三個期貨供應(yīng)指標皆低迷,說明開發(fā)企業(yè)擴張節(jié)奏放緩,不愿加大購地與投資。這也隱含著一個信號:明后兩年新樓盤供應(yīng)將偏少。當前不購進“面粉”,未來“面包”就難放量。

????從需求端看,1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4個百分點,比1-2月份收窄11.5個百分點,這是過去一年最小的累計跌幅。而單看4月份,商品房銷售面積同比增長7%,這是2014年以來首次出現(xiàn)單月正增長。說明全國的房屋銷售正在復(fù)蘇。

????其實,一二線城市的住宅成交量,早在去年10月就開始復(fù)蘇了。9.30房貸放松政策一出臺,市場預(yù)期便發(fā)生了明顯改變,購房者入市積極性不斷提高。如今,包括了三四五線城市的全國成交數(shù)據(jù),也出現(xiàn)了整體的復(fù)蘇,說明市場回暖態(tài)勢,已是板上釘釘。

????關(guān)于房價。如果看一線城市房價,則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年,多數(shù)二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看,1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%,這也是2014年以來的最大漲幅。按此趨勢,將今年和明年全國房價漲幅,還將有所擴大。尤其是明年,需求繼續(xù)釋放,但新盤供應(yīng)放慢(主要是去年和當前購地量偏小),則房價將加速上漲。

????上述只是分析市場走勢。接下來,探究房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關(guān)系。2003年,“國18號文”首次明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。后來持續(xù)的進行房地產(chǎn)調(diào)控,官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上,無論是發(fā)展中國家,還是發(fā)達國家,房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟的重要組成部分。

????經(jīng)濟有三架馬車,投資、消費和凈出口。當前,我國經(jīng)濟低迷,主要原因是投資降速。投資當中又包括三塊:基建、房地產(chǎn)、工業(yè)。今年1-4月投資增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增長,但工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資皆差,其中房地產(chǎn)投資只有6%,而2014年1-4月份還高達16%,過去十幾年的均速更高達20%以上。房地產(chǎn)正在嚴重拖經(jīng)濟后腿!

????所以,要想經(jīng)濟穩(wěn)增長,必須穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。但要想穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是,開發(fā)商只有通過銷售回籠資金,才有錢去購地;只有房價上漲,開發(fā)商才能賺到錢,才愿望擴大再生產(chǎn);而只有拿地、建房,才能穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。

????因此,房地產(chǎn)與經(jīng)濟的相互關(guān)系及作用機制,注定了:房地產(chǎn)調(diào)控必須放松,住宅成交必須反彈,房價必須上漲。當然,我們都不希望房價大漲,不要重現(xiàn)2007、2009、2013年這樣的大漲?？紤]到我國住宅庫存較大的現(xiàn)狀,今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數(shù)二線城市的房價,仍具有較大的上沖動能。君不見,過去半年深圳房價已經(jīng)漲紅了眼么。

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