中新網(wǎng)4月16日電(房產(chǎn)頻道 陸肖肖)近期樓市利好政策頻出，但并未扭轉(zhuǎn)樓市的下行態(tài)勢(shì)。昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，商品房待售面積達(dá)到64998萬平方米，創(chuàng)下一年以來庫存新高，同比增長(zhǎng)24.6%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在成交不振及高庫存的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)入中速發(fā)展階段，房企拿地積極性不高，地方政府的土地財(cái)政也受到影響。另外，開發(fā)商今年上半年仍會(huì)以“平價(jià)走量”為主，在多項(xiàng)政策利好下，一二線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)上漲，三四線城市則漲價(jià)動(dòng)力不足。

　　一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落 進(jìn)入中速發(fā)展階段

　　統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.5%)，增速比1-2月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域來看，只有中部地區(qū)的投資增速提高，東部和西部地區(qū)的增速持續(xù)回落，且降幅較上月有所擴(kuò)大。

　　“一季度的數(shù)據(jù)比預(yù)計(jì)的要糟糕，反映了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資缺乏動(dòng)力”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，今年第一季度各類松綁政策紛紛出臺(tái)，樓市發(fā)展環(huán)境較好，但近期很多資金流入了股市，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這使得包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的部分資金被抽走。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，房地產(chǎn)投資降溫已成定局，但這是相對(duì)于過去的高位投資而言。橫向比較，房地產(chǎn)投資增速總體上仍高于其他行業(yè)，只是房地產(chǎn)行業(yè)由高速進(jìn)入了中速增長(zhǎng)階段。

　　地方政府土地財(cái)政受創(chuàng) 土地成交價(jià)款同比下降27.8%

　　隨著樓市的持續(xù)低迷，地方政府的土地財(cái)政也受到了影響。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4051萬平方米，土地成交價(jià)款1123億元，二者同比分別下降了32.4%和27.8%。

　　“土地財(cái)政受重創(chuàng)成為不可避免的話題”，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前地方政府面臨兩個(gè)尷尬，第一，受制于庫存壓力，地方政府土地出讓受到比較嚴(yán)格的管控；第二，目前房企拿地積極性不高，對(duì)于土地的意向價(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)。

　　值得注意的是，1-3月份，土地購置面積的降幅超過了成交價(jià)款的降幅，這也意味著，雖然土地購置面積和成交價(jià)款雙雙下降，但地價(jià)并沒有降低，反而提高了。嚴(yán)躍進(jìn)分析，土地市場(chǎng)的價(jià)格漲勢(shì)基本沒有周期波動(dòng)特征，土地價(jià)格受稀缺性等因素影響，總體處于上漲態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，整體土地價(jià)格在上漲，特別是一二線城市的漲幅比較明顯。

　　一季度樓市銷量下跌庫存高企 三四線城市漲價(jià)動(dòng)力不足

　　除房產(chǎn)投資增速外，商品房成交量同樣不容樂觀。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積下降了9.8%。

　　與此同時(shí)，樓市庫存量仍在持續(xù)攀升，3月末，商品房待售面積64998萬平方米，創(chuàng)下一年以來庫存量新高，比2月末增加1076萬平方米，同比增長(zhǎng)24.6%。其中，住宅待售面積增加了639萬平方米。

　　面對(duì)如此情況，業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商在高庫存狀況下，“平價(jià)跑量”仍是最佳的市場(chǎng)策略。但目前城市間存在明顯的分化，上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到3月底，北京、上海、廣州、深圳及天津、杭州、南京等24個(gè)一二線城市的商品房住宅庫存正在減少，這意味著，三四線城市的樓市庫存仍在繼續(xù)增加。

　　針對(duì)不同的城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，張大偉預(yù)測(cè)，“330新政”之后的成交數(shù)據(jù)顯示，一二線城市的表現(xiàn)相對(duì)較好，三四線城市的表現(xiàn)較弱。預(yù)計(jì)在各地政策的頻繁刺激之下，一二線城市的觀望人群有望加速入市，后續(xù)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)上漲，而三四線城市則漲價(jià)動(dòng)力不足。

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