????萬通集團董事局主席馮侖

　　近日，在北京大學國家發(fā)展研究院主辦的“中國經(jīng)濟新常態(tài)下的企業(yè)機遇”論壇上，萬通集團董事局主席馮侖認為，房地產(chǎn)市場在不停變化，用時下的話倒過來說就是“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛答不理”，現(xiàn)在客戶就是這樣對待我的。市場變化帶來最大的變化，就是企業(yè)的行為、判斷、戰(zhàn)略路徑都要變化。

　　馮侖分析稱新常態(tài)下企業(yè)至少有四個方面的變化。

　　第一，和青春期“長個”相比，全面發(fā)展是新常態(tài)，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)不光考慮規(guī)模、速度、營業(yè)額，更要考慮產(chǎn)品服務線，包括經(jīng)營模式、商務住宅的各種業(yè)態(tài)。

　　第二，如果說過去是快樂，今天就是“痛并快樂著”，前者是無憂無慮的兒童狀態(tài)，后者才是成人狀態(tài)。這個行業(yè)就不再是簡單的業(yè)績一直發(fā)布喜報的日子，而是由長期發(fā)展帶來的思考，是轉型和重新出發(fā)的一個市場。

　　第三，商業(yè)模式的變化，過去的開發(fā)模式是制造業(yè)的模式，競爭的重點是比誰成本低、規(guī)模大、速度快，今后是由這種模式轉化為以營運為核心帶動開發(fā)的模式，也就是原來的不動產(chǎn)商業(yè)模式從制造業(yè)變成了服務業(yè)，而服務業(yè)又帶來了營運、金融、互聯(lián)網(wǎng)三種模式。

　　最后，以前我們是干力氣活，今后是手藝活，制造業(yè)是力氣活，服務業(yè)是手藝活，以前掙利潤，今后掙小費。今后的地產(chǎn)公司如果在資產(chǎn)管理營運上面沒有巨大的能力，就將淪為一個建筑公司。以前地產(chǎn)商在話語權里有一定力量，今后地產(chǎn)商將退出主流話語，少說話。

　　以下是全文：

　　這個時候講房地產(chǎn)是一個風險，因為現(xiàn)在發(fā)生了變化，由常態(tài)變成了新常態(tài)。第一個很大的變化，首先是市場的變化。就像夏華剛才講的客戶方面對我們的變化非常有趣。用時下的話來說，昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理。前幾年地方政府和所有業(yè)者都非常的高興，但是客戶說高攀不起，房價一路在漲。今天不一樣了，我熱臉給你冷屁股，今天是冷臉對著你的熱屁股。所以你也不要埋怨，市場變化以后帶來最大的變化那就是企業(yè)的行為判斷戰(zhàn)略以及發(fā)展的路徑都要發(fā)生了變化。

　　這個情況下一個非常大的變化，各個企業(yè)領導人說話都說得越來越低調(diào)了。大家知道萬科以前都是以住宅為唯一的產(chǎn)品，而且是作為全球最大的住宅企業(yè)。王石也講過至死不會放手的就是住宅，但是最近萬科也講到要做城市服務商。城市的服務商非常多，到底是那個服務，服務到哪個部分，這就是不同的解讀。你是要做房子的服務，王全安打電話召妓是不是服務呢，這是被服務。服務商只要城市化需要房子的地方，我都會做，這城市住宅的范圍就寬了。剛開始說到百分之三四十，現(xiàn)在又要慢慢增加。不管怎么變我只不過是翻了個身，都在變，為什么要變呢？第一件事，行業(yè)的市場開始發(fā)生變化，客戶開始發(fā)生變化，經(jīng)濟發(fā)展的階段變化。從哪里變呢？我想大概有四個方面，從企業(yè)來看進入一個新層面。如果這是一個常態(tài)，那么現(xiàn)在全面發(fā)展是一個新常態(tài)。青春期之前大家知道是長個是一個常態(tài)，每天回家了站在墻上拿個卡尺量一下，標一下今天長了一厘米，大家青春期都是這樣的，特別是小男孩，長個是一個常態(tài)。今天長身體，全面發(fā)展就是個常態(tài)的。也就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要討論的不光是規(guī)模、速度、營業(yè)額，還要考慮你更全面的產(chǎn)品服務線，包括經(jīng)營模式，包括住宅以外的，商業(yè)不動產(chǎn)的各個業(yè)態(tài)，購物中心，跟醫(yī)療健康的不動產(chǎn)。和我們教育有關的，各種各樣的，包括物流等等這些都是要思考的。所以由單純的住宅的長個，變成了全方位的全業(yè)態(tài)的，全產(chǎn)品線的思考，物業(yè)的發(fā)展模式。這是一個很大的變化。

　　第二個變化，如果說過去叫做快樂，今天就是痛并快樂著，就變成了狀態(tài)。簡單的快樂是兒童的狀態(tài)，兒童的時候玩兒叫忘我，玩兒得不知道天黑不知道回家，不知道男孩女孩有差別，不知道長大以后人還要面對無數(shù)的風雨艱辛，那個時候就是快樂。大家長大以后會發(fā)現(xiàn)痛并快樂者，昨天是蜜月，今天是日子。昨天老婆在紐約時裝周，今天可以找一個人干一點激情的事，人變得極其復雜，痛并快樂著。一天痛三天快樂，快樂中有思考，思考中有焦慮，焦慮中有希望，希望又有奮斗，這就是成人。所以這個行業(yè)，變成了不那么簡單的，業(yè)者發(fā)布喜報的時候，而是長期發(fā)展帶來的思考和改變、轉型和重新出發(fā)。

　　這是房地產(chǎn)的第二個轉變。

　　第三個變化，就是我們講的商業(yè)模式的變化。過去是單一的開發(fā)模式是制造業(yè)模式，是我們競爭力的重點，成本、規(guī)模、速度，比誰成本低，規(guī)模大，速度快。今后由這個模式轉化為新的三種模式，一種以盈利為核心帶動開發(fā)，變成了服務業(yè)，以前制造業(yè)是常態(tài)，今后服務業(yè)是新常態(tài)，服務業(yè)除了經(jīng)營、空間的服務，還有相關的金融的不動產(chǎn)，那就是金融的服務，最后還有互聯(lián)網(wǎng)的服務。這三種形式加進來，實際上導致不動產(chǎn)的商業(yè)模式由簡單的制造業(yè)變成了服務業(yè)，服務業(yè)變成了三種類型，營運、金融和互聯(lián)網(wǎng)。

　　這樣以來最大的一個變化，就是我們整個估值發(fā)生了變化。過去的常態(tài)地產(chǎn)在中國的開發(fā)企業(yè)，大概20倍市盈率以下，今后的新常態(tài)就是5到7倍。開發(fā)類的企業(yè)要么退市要么創(chuàng)新。5到7倍的市盈率對一個上市公司來說基本上上市的意義不是很大。

　　服務業(yè)的市盈率如果你是資產(chǎn)管理類，經(jīng)營類的，這樣的一個服務業(yè)的房地產(chǎn)，它的估值是15到20倍。如果你是金融，比如說不動產(chǎn)金融，你的估值是20到30個億。如果是跟互聯(lián)網(wǎng)有關的房地產(chǎn)的服務形態(tài)，估值是30倍起。美國有一家公司叫LLB，這家公司做短租現(xiàn)在它的線上有60萬間房，還沒有上市估值就和萬科差不多。這種情況下比較一下這個模式，最后帶來的估值的變化，非常的讓人訝異。萬科做了30年，每年銷售非常大，將近2000億。但現(xiàn)在按照估值現(xiàn)在是1000億左右凈資產(chǎn)，相當于股票市值等于凈資產(chǎn)。

　　第二種模式呢，大家知道國貿(mào)，國貿(mào)也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110萬平米的建筑，國貿(mào)一期二期加起來是110萬平米的建筑。值多少錢呢？現(xiàn)在應該是2000億，關鍵這東西還在人家手里，是北京所有的在北京經(jīng)商、社交你去的地方。就是30年做了110萬平米，現(xiàn)在價值超過了第一種模式。所以這就是新常態(tài)，也就是說以后的地產(chǎn)商，最后還有一個變化，第四個變化，以前我們是干力氣活的，以后是干手藝活的。以前是掙利潤，今后是掙小費。服務業(yè)，拿15%的小費。任何一個，我們即使是給人做個按摩還得送小費，這就是服務，它不是治療，醫(yī)生是醫(yī)療，服務是保健。所以未來我們是服務業(yè)，以后不能說我們是制造業(yè)，我們是服務業(yè)，這是新常態(tài)。所以這個變化非常明顯。

　　最后還有一個變化就是地產(chǎn)商過去在整個的話語有高八度，今后是低八度，今后將退出主流的話語，這是正常的。大家看到的美國今天的地產(chǎn)商說話聲音很大那很小，幾乎沒有。所以新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說話，舊常態(tài)是地產(chǎn)商話太多，新常態(tài)就是地產(chǎn)商少說話。做服務業(yè)的少說話，把活干好。

　　所以今天我們意識到一個事情，就是我們不管發(fā)生了多少變化，從房地產(chǎn)行業(yè)來看，我們今天所謂舊常態(tài)和新常態(tài)就是要面對市場客戶的變化，我們?nèi)フ{(diào)整我們的商業(yè)模式，去改變我們增長的方法。同時也重新調(diào)整我們企業(yè)家在行業(yè)中的一個角色，也調(diào)整我們個人在社會中的角色。只有這樣我們才開始進入一個成人社會，雖然痛并快樂著，但是我們生命持續(xù)，我們?nèi)匀辉谕纯嘀虚W耀著我們的智慧，讓我們的生活一天一天持續(xù)往下走，這就是我們對未來的期許。

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