今年，入行12載的雨潤控股集團(tuán)有限公司地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“雨潤地產(chǎn)”）新晉地產(chǎn)業(yè)500強(qiáng)第49名。好消息的背后，是雨潤地產(chǎn)深陷三四線城泥潭、無力抽身的現(xiàn)實。

　　不久前，有媒體以《雨潤地產(chǎn)：深陷三四線城市死循環(huán)》為題，對雨潤地產(chǎn)的市場定位、運行模式、資金鏈等現(xiàn)狀進(jìn)行報道。

　　其實，雨潤的拿地方式一直就備受質(zhì)疑。雨潤利用物流產(chǎn)業(yè)的配套開發(fā)，從地方政府獲取大量低成本土地用于商品住宅開發(fā)的“傷疤”也曾多次被揭。有分析人士指出，雨潤的產(chǎn)業(yè)走到哪，雨潤地產(chǎn)就開發(fā)到哪，這就是最好的證明。此外，公開材料顯示，拿地高手雨潤的方式，都巧妙避開了招拍掛的競爭。

　　在項目開發(fā)上，雨潤地產(chǎn)頻頻受挫。曾經(jīng)，雨潤地產(chǎn)學(xué)遍國內(nèi)各大開發(fā)商，但至今亦未形成自己的品牌。近期，終于把碧桂園推上了“夢想導(dǎo)師”的轉(zhuǎn)椅。雨潤地產(chǎn)內(nèi)部人士也稱，雨潤希望通過此次改革，走上快速發(fā)展的道路。

　　“半路出家專業(yè)性缺失、沒有房地產(chǎn)基礎(chǔ)積累、房地產(chǎn)開發(fā)定位搖擺模糊、資金鏈緊繃、管理理念的錯位，諸多問題困擾之下，短時期內(nèi)無法期待雨潤地產(chǎn)實現(xiàn)更大奇跡?！币晃环治鋈耸空J(rèn)為。也有業(yè)內(nèi)人士指出，雨潤地產(chǎn)的造血功能太差，主要靠其實際控制人祝義才手中的上市公司雨潤食品和中央商場輸血維系。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，雨潤食品近三年業(yè)績逐步下滑。另外，中央商場的股權(quán)多處于抵押狀態(tài)。中央商場的諸多公告信息還顯示，其多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。兩座血庫的不景氣，也是雨潤地產(chǎn)后期乏力的原因之一。此外，雨潤還曾因大建屠宰場套取政府補(bǔ)貼遭到媒體質(zhì)疑。

　　雨潤控制人祝義才，以火腿起家，掘得第一桶金。2002年，恰逢房地產(chǎn)黃金十年初期，祝義才舉兵入境。“一個賣火腿的，去賣房子，從一開始就沒幾個人看好?！币晃粡氖驴煜袠I(yè)近十年的銷售經(jīng)理告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者致電雨潤董事會秘書辦公室，對方電話一直無人接聽。

　　以招商引資之名 雨潤成拿地高手

　　雨潤，以成熟的肉制品加工和物流產(chǎn)業(yè)為市場所首肯。同樣，這也成了雨潤地產(chǎn)跑馬圈地的制勝法寶。

　　據(jù)一位研究員表示，雨潤的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張走到哪，雨潤地產(chǎn)就會跟到哪；產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張為雨潤提供了大量低廉的土地資源。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，雨潤地產(chǎn)的地塊來源主要包括：收購大量國有老廠，隨著城市發(fā)展，這些老廠搬遷后留下來的土地；雨潤在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)加工廠時，作為招商條件，政府提供一部分土地，供雨潤開發(fā)房地產(chǎn)項目；建設(shè)工業(yè)項目配套的房地產(chǎn)項目。然而，雨潤地產(chǎn)通過正常的招拍掛途經(jīng)得來的土地量基本為零。

　　“雨潤和地方市場博弈的資本，那就是農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心。作為招商引資的地方政府，一般都會適當(dāng)?shù)慕o企業(yè)優(yōu)惠政策。這樣一來，雨潤拿地就順利成章了。下一步操作就是工業(yè)改商住。轉(zhuǎn)一圈后，商品開發(fā)用地就到手了?！北本┮晃徊辉竿嘎┬彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　以沈陽為例，雨潤拿地12塊，其中8塊開發(fā)建設(shè)采購中心或者物流中心，4個用作房地產(chǎn)開發(fā)，總面積超2000畝。另外，沈陽沈北新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心旁邊，有一個雨潤的住宅項目——雨潤中央公園；西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心旁邊，亦有一個住宅項目為雨潤星雨華府。雨潤地產(chǎn)跟著雨潤產(chǎn)業(yè)走的道路，清晰可見。

　　另外，今年初，雨潤與美國夢工廠合作，進(jìn)其旗下一部動畫電影《馴龍高手》實景舞臺劇在華演出。發(fā)布會上，很少露面的雨潤董事會主席祝義材對此顯示出極大的熱情，對雨潤進(jìn)軍文化旅游行業(yè)的藍(lán)圖細(xì)細(xì)做了一番規(guī)劃。

　　但是，這并沒有脫掉同行的“有色眼鏡”?！拔幕a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在受到國家大力扶植，但凡和文化產(chǎn)業(yè)搭邊，政府是給地又給錢，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都想和文化產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系，雨潤打的也應(yīng)是這個算盤?！币晃皇煜び隄櫦瘓F(tuán)的人士說。

　　業(yè)內(nèi)人士還直言，“有了這塊招牌后，雨潤拿地更方便了?！?/p>

　　當(dāng)然，由于雨潤所依托的產(chǎn)業(yè)布局均位于城市較為偏僻的地段，且周圍市場需求相對較小，所以雨潤地產(chǎn)的項目也大都遠(yuǎn)離鬧市喧囂，這為其后期資金回籠慢埋下伏筆。

　　好學(xué)習(xí)未必是好學(xué)生 雨潤地產(chǎn)入死循環(huán)

　　“從雨潤地產(chǎn)的發(fā)展來看，最初雨潤是在用食品工業(yè)的方式來運作地產(chǎn)，現(xiàn)在是在用三流的理念和管理方式來嘗試一流的項目開發(fā)?！贝饲埃|寧房地產(chǎn)協(xié)會一位不愿具名的專家曾表示，雨潤做地產(chǎn)，幾乎不具備專業(yè)性。

　　這也是雨潤地產(chǎn)發(fā)展至今面臨的最大困局。

　　據(jù)雨潤地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，雨潤也早已意識到這一點，專業(yè)性不夠是地產(chǎn)集團(tuán)運營艱難的極大軟肋，意欲逐漸擺脫半路出家的烙印，向一線地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)。所以，雨潤地產(chǎn)一路走來，四處拜師學(xué)藝不停。

　　“學(xué)習(xí)龍湖的景觀、世貿(mào)的產(chǎn)品設(shè)計、恒大的開發(fā)模式、萬科的配套。”一位雨潤內(nèi)部人士介紹，為了保證能夠?qū)W習(xí)到位，雨潤地產(chǎn)從恒大高薪引進(jìn)了兩位高管，但目前均已離職。

　　但是學(xué)習(xí)的成果并不樂觀，雨潤地產(chǎn)至今仍然沒有一個能拿出手的品牌。相反，業(yè)內(nèi)對其“山寨”的評價卻與日俱增。

　　在提到地產(chǎn)開發(fā)模式時，雨潤地產(chǎn)的工作人員表示，“上邊一味要求把產(chǎn)品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，結(jié)果導(dǎo)致我們的產(chǎn)品過于高端，脫離了市場?！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示，在此情況下，銷售無從談起?！?/p>

　　“鞍山的現(xiàn)象在雨潤地產(chǎn)并非個例，成本比當(dāng)?shù)厣唐贩渴蹆r還高是雨潤在全國的普遍問題，”上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨潤地產(chǎn)的最大問題，“更為致命的是，雨潤地產(chǎn)的資金來源一直在玩拆東墻補(bǔ)西墻的游戲，最終將陷入必有一個揭不開鍋的死循環(huán)?！?/p>

　　各大“門派”都學(xué)了一遍之后，雨潤地產(chǎn)并沒有“成一家之言”。中肯的說，雨潤地產(chǎn)是個好學(xué)習(xí)的學(xué)生，但不算是個好學(xué)生。

　　據(jù)雨潤內(nèi)部人士透露，雨潤已經(jīng)確定新的學(xué)習(xí)目標(biāo)——“全方位復(fù)制碧桂園”。媒體報道稱，碧桂園2013年的突破性增長，深深刺激了雨潤地產(chǎn)。雨潤地產(chǎn)全面復(fù)制碧桂園的改革是全方位的，從管理方式到團(tuán)隊建設(shè)，再到采購、設(shè)計、銷售等體制的重新調(diào)整。

　　與此同時，雨潤地產(chǎn)也重新定位，包括到一二線城市拿地；要運作商業(yè)地產(chǎn)；要做改善型住宅。

　　顯然，祝義才意欲通過這樣的改革，拔出深陷三四線城市泥濘的雙腿，并走上另一條騰飛之路。

　　“任何一種成熟的經(jīng)營模式，都是從市場打拼出來的。邯鄲學(xué)步可以，但要有特色。沒有特色，就很難走遠(yuǎn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　雨潤食品、中央商場 雨潤地產(chǎn)的血庫？

　　此前，據(jù)媒體報道稱，雨潤地產(chǎn)項目的開發(fā)資金主要是由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)撥。而集團(tuán)公司層面的資金渠道主要是祝義才手中的兩個上市公司——雨潤食品和中央商場。

　　先看雨潤食品。近三年的市場業(yè)績表明，這家香港上市公司的業(yè)績正在下滑。

　　據(jù)雨潤方面公告顯示，2011年，雨潤食品銷售額達(dá)到323億港元，凈利潤為17.99億港元；2012年雨潤食品全年營業(yè)額267.82億港元；2013年，雨潤食品錄得營業(yè)額約214.4億港元。

　　另，中央商場年報顯示，2013年實現(xiàn)營業(yè)收入731864.3萬元，較同期增加21.41%；實現(xiàn)凈利潤57236.16萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤57028.57萬元。

　　給地產(chǎn)板塊的輸血上，中央商場遠(yuǎn)遜于雨潤食品，但其卻扮演了造血者的角色。

　　公告顯示，截至今年1月15日，祝義才共持有中央商場無限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實業(yè)集團(tuán)共持有中央商場71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態(tài)。

　　中央商場的諸多公告信息顯示，多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。抵押股權(quán)，祝義才具體拿到了多少融資，雨潤方面一直都沒有披露。

　　除去兩家上市公司之外，雨潤靠建屠宰場套取政府巨額補(bǔ)貼的做法也備受質(zhì)疑。據(jù)雨潤食品2013年半年報顯示，雨潤食品毛利率為4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。對于一個銷售額近百億元的龍頭企業(yè)，其半年凈利潤還不到2000萬元。而同期雨潤食品獲得的政府補(bǔ)貼就達(dá)2.9億元。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計，相比同行雙匯發(fā)展，雨潤每年獲得的政府補(bǔ)助幾乎是20倍。數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年，雙匯平均每年獲得政府補(bǔ)貼1000萬左右，而雨潤平均每年獲取的政府補(bǔ)貼可能已接近2億。

　　此外，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者還注意到一點。2009年，坊間傳出消息：雨潤集團(tuán)正在積極籌劃雨潤地產(chǎn)項目上市。雨潤地產(chǎn)已經(jīng)開始獨立的運作,從地華實業(yè)中脫離出來,目標(biāo)是為了上市。至今，分離上市仍未實現(xiàn)。

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