[上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)人士稱(chēng)，可供注冊(cè)的虛擬地址供應(yīng)還很充足，“用都用不完”，“炒殼的結(jié)果就是自己被套”]

　　在上海某大型小區(qū)的社區(qū)公共健身設(shè)施旁，記者見(jiàn)到了正和鄰居們?cè)凇敖∩怼钡闹馨⒁?。知道是記者?lái)采訪，周阿姨的鄰居都紛紛以玩笑的口吻改口叫她“周總”。退休職工周阿姨樂(lè)呵呵地解釋?zhuān)瑑商烨埃退南壬呀?jīng)在上海自貿(mào)區(qū)里開(kāi)始注冊(cè)兩家公司。大約一周以后，她和她的先生的確將分別成為兩家自貿(mào)區(qū)內(nèi)公司的法定代表人、總經(jīng)理。

　　不過(guò)需要說(shuō)明的是，周阿姨并沒(méi)有在自貿(mào)區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的渠道，也不打算實(shí)際運(yùn)營(yíng)公司。她注冊(cè)的，只是一種沒(méi)有實(shí)際辦公場(chǎng)所的虛擬地址注冊(cè)公司。這一虛擬地址說(shuō)白了就是一個(gè)門(mén)牌號(hào)，年租金為2萬(wàn)元。這2萬(wàn)元，也就是周阿姨在自貿(mào)區(qū)“占一個(gè)坑”的主要成本。

　　這是周阿姨的“另類(lèi)投資”——炒作殼公司。她正坐以等待的機(jī)會(huì)，是自貿(mào)區(qū)的虛擬注冊(cè)地址不斷被消耗，帶動(dòng)租金跳漲，而她可以屆時(shí)轉(zhuǎn)讓掉手中的公司。

　　周阿姨的兩個(gè)“殼公司”：一個(gè)注冊(cè)為經(jīng)營(yíng)商貿(mào)、一個(gè)做投資咨詢。在她看來(lái)，這兩種公司以后會(huì)有很大的轉(zhuǎn)讓或被借殼經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求。

　　退休大媽“團(tuán)購(gòu)”殼公司

　　“這種機(jī)會(huì)幾十年才出一次，上世紀(jì)90年代初有‘打’原始股，現(xiàn)在有‘打’自貿(mào)區(qū)的‘原始公司’。”談及其“另類(lèi)投資”的風(fēng)險(xiǎn)，曾在上世紀(jì)90年代成功購(gòu)入過(guò)原始股的周阿姨拍起了胸脯。

　　周阿姨有兩條邏輯：其一，上海背靠市場(chǎng)開(kāi)放的熱土，本地居民一定要有“敢第一個(gè)吃螃蟹”的勇氣和感知市場(chǎng)變動(dòng)的觸角?！坝袩狳c(diǎn)的地方肯定有機(jī)會(huì)”，是周阿姨的口頭禪。

　　其二，她認(rèn)為，在不足10平方公里的外高橋保稅區(qū)，“小隔間”(用來(lái)虛擬注冊(cè)公司的廠房、倉(cāng)庫(kù)地址)是稀缺資源，“炒稀缺的東西總是不會(huì)錯(cuò)的”。

　　有意思的是，在周阿姨的鼓動(dòng)下，小區(qū)的鄰居大媽們竟“組團(tuán)”去自貿(mào)區(qū)虛擬注冊(cè)公司，以此和區(qū)內(nèi)代理注冊(cè)公司甚至房東就代理費(fèi)用或租金討價(jià)還價(jià)?！拔覀儙讉€(gè)都有興趣?！敝馨⒁讨钢磉叺乃奈鍌€(gè)鄰居說(shuō)。

　　這個(gè)“團(tuán)購(gòu)”自貿(mào)區(qū)殼公司的團(tuán)體，對(duì)她們的投資回報(bào)預(yù)期是，“現(xiàn)在2萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)公司，半年后可以轉(zhuǎn)讓了(變更法定代表人及經(jīng)營(yíng)范圍)，自貿(mào)區(qū)的虛擬地址估計(jì)也被買(mǎi)得差不多了，我們預(yù)計(jì)可以4萬(wàn)出手?！敝馨⒁陶f(shuō)。

　　本報(bào)記者獲取的一份承租方與外高橋保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司草簽的租賃合同顯示，關(guān)于租金的約定條款中，對(duì)于租金自合同生效之日后多久不變、何時(shí)開(kāi)始發(fā)生變動(dòng)等空格，均被填寫(xiě)上“/”符號(hào)。該種合同也不適用物業(yè)管理費(fèi)用及租金押金條款，僅有“合計(jì)租金”一欄被填寫(xiě)了“20000元人民幣/年”。

　　日注冊(cè)量近600家

　　有市場(chǎng)敏感性的周阿姨和她的鄰居“法定代表人”們，卻似乎沒(méi)有做盡職調(diào)查的能力。想要把外高橋保稅區(qū)的“小隔間”都注冊(cè)完以便形成資源稀缺租金跳漲，至少需要知道三件事：外高橋共有多少“小隔間”、每日注冊(cè)企業(yè)數(shù)目有多少、未來(lái)是否會(huì)有市場(chǎng)面或政策面的變動(dòng)。當(dāng)本報(bào)記者反問(wèn)這些問(wèn)題時(shí)，周阿姨和鄰居們面面相覷。

　　本報(bào)記者隨即帶著這些問(wèn)題來(lái)到了位于外高橋的自貿(mào)區(qū)綜合服務(wù)大廳。在記者本周連續(xù)兩日的走訪中均發(fā)現(xiàn)，每天早晨8點(diǎn)半(辦公時(shí)間9點(diǎn)開(kāi)始)，綜合服務(wù)大廳門(mén)外等待注冊(cè)的人員隊(duì)伍就已排到了大廈拐角、隊(duì)伍必須拐彎排；9點(diǎn)開(kāi)門(mén)前，等候者就有近百人。

　　當(dāng)記者以注冊(cè)公司為由詢問(wèn)時(shí)，一名保安人員提醒稱(chēng)，上午在10點(diǎn)后到，下午在3點(diǎn)后到，“很可能根本拿不到號(hào)(窗口取號(hào)受理)”。

　　這種踴躍注冊(cè)的場(chǎng)景似乎印證了周阿姨們對(duì)市場(chǎng)需求的判斷。而在大廳里，當(dāng)記者詢問(wèn)一名正在代辦注冊(cè)的中介公司負(fù)責(zé)人王女士時(shí)，她表示“注冊(cè)一定要趁早”，目前實(shí)地辦公類(lèi)的租金已經(jīng)成倍跳漲，虛擬注冊(cè)類(lèi)的租金(2萬(wàn)一年)雖然沒(méi)有變化，但未來(lái)漲價(jià)的概率很高。

　　“我代理的一家實(shí)租辦公場(chǎng)地的公司，9月26日付訂金，每平方米租金1.8元(日租金)；10月12日帶他去付租金時(shí)，房東就寧愿毀約退訂金，也要把租金跳價(jià)到3.5元?！蓖跖空f(shuō)。

　　本報(bào)記者走訪了幾家代理注冊(cè)的中介公司發(fā)現(xiàn)，在外高橋保稅區(qū)需要實(shí)租辦公場(chǎng)地的企業(yè)租金在自貿(mào)區(qū)掛牌后有較大幅度的提升，3元/平方米的日租金在國(guó)慶節(jié)前屬于價(jià)格偏高，而在近日已經(jīng)成了一些中介手里用于招攬顧客的緊俏貨。

　　那么，周阿姨們參與的虛擬地址注冊(cè)未來(lái)是否也會(huì)水漲船高？

　　在自貿(mào)區(qū)管委會(huì)辦公室，本報(bào)記者就此詢問(wèn)了一名相關(guān)業(yè)務(wù)人士。據(jù)其介紹，10月8日開(kāi)始，在自貿(mào)區(qū)綜合服務(wù)大廳辦理注冊(cè)的企業(yè)每日都有“550家以上、近600家”。但其中有多少屬于“虛擬注冊(cè)”，這名業(yè)務(wù)人士稱(chēng)無(wú)法提供具體數(shù)據(jù)。

　　他承認(rèn)，在“虛擬注冊(cè)”的受理中，可能有相當(dāng)一批注冊(cè)者有投機(jī)炒作心態(tài)。對(duì)于這種“炒殼”，他表示炒家最后會(huì)作繭自縛，白白浪費(fèi)租金?！俺礆さ慕Y(jié)果就是自己被套?！?/p>

　　作繭自縛？

　　“市場(chǎng)是有它的規(guī)律的?，F(xiàn)在自貿(mào)區(qū)概念很熱，企業(yè)注冊(cè)也在‘風(fēng)頭’上，很多企業(yè)主對(duì)于企業(yè)業(yè)務(wù)前景并無(wú)明確規(guī)劃，只是注冊(cè)了再說(shuō)。”上述管委會(huì)辦公室人士預(yù)計(jì)，企業(yè)注冊(cè)的高峰期過(guò)去后，注冊(cè)數(shù)量會(huì)減少，也將有已注冊(cè)的企業(yè)陸續(xù)退出。因此“不可能到飽和了注冊(cè)不進(jìn)去的程度”。

　　在管委會(huì)人士看來(lái)，現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)采用的是“寬進(jìn)嚴(yán)管”方式，寬進(jìn)有可能會(huì)產(chǎn)生虛擬注冊(cè)企業(yè)，但由于后期“嚴(yán)管”，估計(jì)這類(lèi)企業(yè)也無(wú)法生存。

　　對(duì)于個(gè)別中介傳出的“管委會(huì)控制注冊(cè)企業(yè)量”或“控制虛擬地址供應(yīng)量”的風(fēng)聲，該名管委會(huì)辦公室人士稱(chēng)，管委會(huì)不會(huì)做此類(lèi)限制，也不會(huì)接觸出租方，注冊(cè)企業(yè)將是自由的。他表示，目前的每日注冊(cè)數(shù)量和窗口放號(hào)是受制于工商核名等方面的業(yè)務(wù)能力限制。據(jù)其所知，可供注冊(cè)的虛擬地址供應(yīng)還很充足，“用都用不完”。

　　對(duì)于最受市場(chǎng)歡迎的外高橋保稅區(qū)內(nèi)共有多少可供虛擬注冊(cè)的門(mén)牌號(hào)供應(yīng)量，該人士稱(chēng)目前沒(méi)有具體統(tǒng)計(jì)。但他進(jìn)而告訴記者，保稅區(qū)有很多高樓，“多的就是房子”，而一個(gè)用于虛擬注冊(cè)的小隔間才13平方米左右，這樣的小隔間可以劃出很多，滿足市場(chǎng)需求。

　　其次，他表示，即便外高橋保稅區(qū)的虛擬注冊(cè)地址被大量征用了，自貿(mào)區(qū)區(qū)域還包括外高橋保稅物流園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)，那里還可以尋找注冊(cè)地址。

　　更為重要的一則信息是，本報(bào)從另一名管委會(huì)人士處獲悉，目前大批量的用以虛擬注冊(cè)的場(chǎng)地的權(quán)利人是園區(qū)內(nèi)的幾家大型開(kāi)發(fā)公司，比如外高橋集團(tuán)下的數(shù)家開(kāi)發(fā)公司，而2萬(wàn)元的門(mén)牌號(hào)年租金實(shí)際也是這些開(kāi)發(fā)公司給予市場(chǎng)的報(bào)價(jià)，由此形成了一道價(jià)格參考線。

　　有管委會(huì)人士告訴本報(bào)一個(gè)邏輯：開(kāi)發(fā)公司需要大型企業(yè)入駐，而如果市場(chǎng)整體租金過(guò)高，那些有實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作的大公司的租金也會(huì)升高，“這些大公司肯定不干”?！白饨疬^(guò)高會(huì)影響整體招商”，得不償失。

　　此外，當(dāng)本報(bào)記者以“炒客”身份向綜合服務(wù)大樓4樓的開(kāi)放式業(yè)務(wù)咨詢柜臺(tái)人員進(jìn)行咨詢時(shí)，該服務(wù)人員勸阻稱(chēng)，如果注冊(cè)公司的市場(chǎng)需求真有這么大，或許試驗(yàn)區(qū)也會(huì)擴(kuò)容；如果市場(chǎng)需求中有太多炒作成分，造成租金哄抬，那政府很可能會(huì)有相應(yīng)監(jiān)管措施出臺(tái)。

　　上述勸阻自成邏輯?？墒窃谥馨⒁毯鸵恍┐碜?cè)的中介們眼中，看到的又是另一些現(xiàn)象。據(jù)王女士轉(zhuǎn)述，上周五，她的一名同行在向一家開(kāi)發(fā)公司索要虛擬地址類(lèi)的租賃合同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司竟表示“今天合同用完了”。在王女士看來(lái)，這是供應(yīng)已經(jīng)有所限量的信號(hào)。

　　解密“虛擬注冊(cè)”

　　對(duì)于“虛擬注冊(cè)”的不了解，也是市場(chǎng)上一批炒客盲目跟風(fēng)的原因。不少注冊(cè)者不知道房源何來(lái)，因此選擇相信了“虛擬注冊(cè)地址會(huì)很快用完”的說(shuō)法。更甚至，有代理中介在拉攏客戶時(shí)謊稱(chēng)2萬(wàn)的年租金是“政府定價(jià)、政府收取”。

　　事實(shí)上，自貿(mào)區(qū)因取消登記公司實(shí)收資本，存在“1元注冊(cè)公司”的說(shuō)法。但問(wèn)題是，公司需要注冊(cè)地址，而這一地址需要租金，即便是“虛擬地址”。

　　兩大主體是這種“虛擬地址”的權(quán)利人。一類(lèi)是區(qū)內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)公司，是區(qū)內(nèi)不少辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)的出租方，他們將一些廠房或倉(cāng)庫(kù)劃割成每間10余平方米的用地，形成一個(gè)固定的門(mén)牌號(hào)，然后向市場(chǎng)(包括中介)批量提供這些門(mén)牌號(hào)作為注冊(cè)地址，租金正是目前的主流定價(jià)：2萬(wàn)元/年。但由于這些廠房或倉(cāng)庫(kù)本有其用，因此不適宜注冊(cè)公司進(jìn)入辦公。

　　而本報(bào)記者從獲取的租賃合同中發(fā)現(xiàn)，這些土地的權(quán)屬性質(zhì)是“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”，用途多為“工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)”，開(kāi)發(fā)公司的使用期限一般為50年。

　　另一類(lèi)，是外高橋保稅區(qū)在約20年開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的“小業(yè)主模式”。上述管委會(huì)辦公室業(yè)務(wù)人士稱(chēng)，尤其是在保稅區(qū)開(kāi)發(fā)初期，不少地或物業(yè)是由民營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的，也有不少個(gè)人或私營(yíng)企業(yè)投資了個(gè)別物業(yè)。因此，他們現(xiàn)在也是招租的一大主體。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，所有的出租方自行決定自己房產(chǎn)的租金價(jià)格，從實(shí)租辦公場(chǎng)所來(lái)看，面積、地點(diǎn)、樓層、周邊環(huán)境的不同，也使這種市場(chǎng)化定價(jià)表現(xiàn)明顯。但“虛擬注冊(cè)”對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)，僅僅是一個(gè)門(mén)牌號(hào)，從誰(shuí)手里獲得并無(wú)區(qū)別。而幾家大開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一的年租金叫價(jià)，也引得市場(chǎng)其他出租方跟風(fēng)。

　　王女士說(shuō)，當(dāng)她去和小業(yè)主商談“虛擬地址”價(jià)格能否略有下降時(shí)，對(duì)方表示現(xiàn)在已經(jīng)是“賣(mài)方市場(chǎng)”，只有漲價(jià)的可能性。但出于開(kāi)發(fā)公司尚有大量2萬(wàn)元/年的隔間出租，市場(chǎng)其他出租方也沒(méi)有自行漲價(jià)的空間。

　　其實(shí)，即便不通過(guò)中介，行車(chē)在楊高北路上，本報(bào)記者也見(jiàn)保稅區(qū)內(nèi)不少小業(yè)主擁有的樓宇懸掛出“招租”“招商”的廣告牌和招租電話。尤其在新發(fā)展公司的南側(cè)，待租的物業(yè)供應(yīng)更為充足。

　　此外還值得一提的是，在自貿(mào)區(qū)誕生之前，外高橋保稅區(qū)內(nèi)的房屋出租市況不佳，很多王女士接觸的小業(yè)主也長(zhǎng)期處于倒貼物業(yè)費(fèi)的虧損狀態(tài)之下。自貿(mào)區(qū)帶來(lái)的租賃市場(chǎng)升溫，是他們久盼的“春天”。

　　除了尋找注冊(cè)地址并支付2萬(wàn)元一年的租金，“虛擬注冊(cè)”一家企業(yè)還有哪些步驟和成本？本報(bào)在管委會(huì)了解到的辦照流程是：首先是與出租方草簽租賃協(xié)議，其次是預(yù)查名，待公司名稱(chēng)核準(zhǔn)后需要進(jìn)行公司審批和租賃合同的備案，然后進(jìn)行網(wǎng)上申請(qǐng)，最后可領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證。

　　而關(guān)于自貿(mào)區(qū)注冊(cè)資本認(rèn)繳登記制的新政，不少企業(yè)主誤解為公司注冊(cè)資本可以任意數(shù)額、越大越好。對(duì)此，本報(bào)從管委會(huì)獲悉，公司股東需要對(duì)認(rèn)繳出資額、出資方式、出資期限等自主約定，并記載于公司章程，股東之后仍應(yīng)當(dāng)按約定繳付出資。需要注意的是，有限公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，股份公司的股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。因此，投資者還是需要根據(jù)自己的繳付能力慎重確定公司的注冊(cè)資本。

　　至于在注冊(cè)過(guò)程中除了租金以外的成本，王女士稱(chēng)，即便企業(yè)自行辦理，也還需要支付機(jī)構(gòu)代碼證100元左右、刻章費(fèi)用、銀行基本戶開(kāi)戶費(fèi)用等。有進(jìn)出口權(quán)和對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)者備案登記、外匯登記、海關(guān)證、商檢證、電子口岸卡等需求的公司，還需要支付相關(guān)費(fèi)用。