在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加快棚戶區(qū)改造的背景下，大型和特大型城市的舊城改造工作有望即將提速。包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的特大型城市，都已準(zhǔn)備了按照國(guó)務(wù)院要求開展棚戶區(qū)改造的計(jì)劃。

　　目前，國(guó)家開發(fā)銀行(下稱“國(guó)開行”)已經(jīng)與多個(gè)地方政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其大規(guī)模舊城改造提供政策性貸款支持。與此同時(shí)，國(guó)開行已經(jīng)從人民銀行獲得約1000億元規(guī)模的軟性貸款，用于城市棚戶區(qū)改造的配套信貸投入。

　　在此之前，大型、特大型城市棚戶區(qū)改造和舊城改造一直由于改造成本高昂而進(jìn)展相對(duì)緩慢。不過面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求的不斷增長(zhǎng)，通過舊城改造盤活存量土地供應(yīng)已經(jīng)勢(shì)在必行。但由于舊城危改所產(chǎn)生的被動(dòng)購(gòu)房需求以及“影子地價(jià)”，特大型城市的房?jī)r(jià)控漲將再次承壓。

　　資金突破

　　“據(jù)我所知，國(guó)家開發(fā)銀行已經(jīng)和一些地方政府簽訂了用于棚戶區(qū)改造的戰(zhàn)略合作協(xié)議，但具體還要看具體項(xiàng)目具體談資金使用的問題?！?月21日，接近住建部的一位權(quán)威人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，此舉是落實(shí)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求加快城市棚戶區(qū)改造要求而“落地”的政策。

　　國(guó)開行是一家政策性銀行，于1994年3月成立，相比于其他商業(yè)銀行，國(guó)開行承擔(dān)更多政策性信貸業(yè)務(wù)，主要通過信貸投放的方式，配合政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的落實(shí)。在此之前，國(guó)開行曾與多個(gè)地方政府簽訂合作協(xié)議，以貸款的方式支持城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造升級(jí)工作。

　　6月26日，李克強(qiáng)召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快城市棚戶區(qū)改造的有關(guān)工作。會(huì)議提出了包括“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持”在內(nèi)的多項(xiàng)加快城市棚戶區(qū)改造工作配套政策。

　　目前，為落實(shí)這一要求，人民銀行已經(jīng)確定給予國(guó)開行1000億元的“軟貸款”。所謂“軟貸款”是指國(guó)家開發(fā)銀行作為政策性銀行，可以通過政府或國(guó)有公司的融資平臺(tái)進(jìn)行貸款，其貸款允許用于國(guó)家確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資本金或股本投入，相比于商業(yè)銀行的貸款，國(guó)開行的軟貸款利息較低，還款周期較長(zhǎng)。

　　此前，包括北京、上海在內(nèi)的特大型城市在內(nèi)，即便其財(cái)政收入相對(duì)豐厚，但在面對(duì)城市棚戶區(qū)改造和舊城改造的過程中，資金一直是最難解決的問題。

　　北京市規(guī)劃委員會(huì)和北京市城市發(fā)展研究院日前發(fā)布了一份《北京歷史文化名城保護(hù)評(píng)價(jià)體系研究報(bào)告》，按照現(xiàn)行政策和貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)粗略計(jì)算，北京每疏散舊城區(qū)1000名人口，所需資金至少為15億元人民幣。

　　改造“出地”

　　“這次國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)棚戶區(qū)改造的工作部署，在技術(shù)層面上和以往相比是有一定不同的，以前強(qiáng)調(diào)的棚戶區(qū)改造主要是成片棚戶區(qū)改造，這次提出來的是逐步將非成片棚戶區(qū)的改造納入到棚戶區(qū)改造工作當(dāng)中來，這使得棚戶區(qū)的范圍得以擴(kuò)大?！?月21日，一位不愿具名的北京市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示。這家市屬國(guó)企常年負(fù)擔(dān)北京市舊城改造工作。

　　對(duì)于北京市具體的舊城改造總體計(jì)劃和進(jìn)度，他表示由于涉及到拆遷等敏感問題，不便過多透露。他只是向記者強(qiáng)調(diào)，按照國(guó)務(wù)院加快棚戶區(qū)改造工作的總體精神，北京市政府和各級(jí)區(qū)政府將“有步驟、有計(jì)劃”地以“穩(wěn)定”為前提，推進(jìn)該項(xiàng)工作，落實(shí)國(guó)務(wù)院要求。

　　盡管“棚戶區(qū)改造”一直以“民生工程”的定位在各級(jí)政府予以推進(jìn)，但其附加的商業(yè)價(jià)值亦不容忽視，其主要表現(xiàn)在土地供應(yīng)方面。

　　實(shí)際上，在多個(gè)特大型城市正在研究的“加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造”的方案中，幾乎都包括引導(dǎo)民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造的執(zhí)行辦法，其中包括稅費(fèi)減免、配套商用開發(fā)建設(shè)用地等手段。

　　綠城中國(guó)的一位高管告訴記者，綠城集團(tuán)曾參與過山東省濟(jì)南市的舊城危改工程，在安置用房以外，綠城集團(tuán)獲得了商用地塊的開發(fā)權(quán)，開發(fā)住宅和配套商業(yè)，以商品房的方式，向社會(huì)公眾銷售，政府以此抵償綠城集團(tuán)對(duì)舊城危改所墊付的資金。

　　“目前，全國(guó)各主特大型城市都面臨著用地需求和土地供應(yīng)不匹配的問題?！眹?guó)土經(jīng)濟(jì)開發(fā)研究院副院長(zhǎng)許立新向記者表示：“通過危改和棚戶區(qū)改造可以釋放城市中心區(qū)的存量土地，形成供應(yīng)，無論對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，還是土地出讓收入，都是有利益沖動(dòng)的。”他說。

　　助推房?jī)r(jià)

　　目前，各特大型城市正在制定的推進(jìn)棚戶區(qū)改造的技術(shù)方案中，在補(bǔ)償安置方式方面，基本上采用貨幣補(bǔ)償與實(shí)物安置方式相結(jié)合的方式。在實(shí)物安置中，又分為定向?qū)嵨锇仓煤驮匕仓脙煞N方式，在實(shí)物安置中，以定向?qū)嵨锇仓脼橹鳌?/p>

　　“這可能會(huì)帶來一個(gè)問題，就是貨幣化補(bǔ)償作為主要的安置手段之后，可能在一定時(shí)間區(qū)間內(nèi)帶來供需關(guān)系的不平衡，從而加大在短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的壓力?！碧旖虼鞯铝盒醒芯坎拷?jīng)理余志杰告訴記者，而天津在這方面的表現(xiàn)較為典型。

　　按照天津市統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)，2003年~2004年兩年中，天津房?jī)r(jià)漲幅接近28%；而天津在新中國(guó)成立以來最大規(guī)模的城市改造也正是始自2003年，這并非偶然。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，與其他城市房?jī)r(jià)上漲來自于土地漲價(jià)和投機(jī)不同，天津房?jī)r(jià)這兩年的上漲，最主要的原因就是拆遷。

　　2003年一年天津的拆遷量為450萬平方米，比2002年增長(zhǎng)3倍。記者從在津的某外地開發(fā)企業(yè)了解到，2003年一年，天津的實(shí)際拆遷量可能已經(jīng)達(dá)到了700萬~800萬平方米的水平。

　　正因如此，2004年下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)八條”中，明確要求地方政府控制拆遷進(jìn)度，避免出現(xiàn)人為制造被動(dòng)需求，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

　　另外一方面，由棚戶區(qū)改造補(bǔ)償而形成的“影子地價(jià)”，也將在相當(dāng)程度上影響土地市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。第三方研究機(jī)構(gòu)五合國(guó)際的報(bào)告稱，上海世茂濱江花園項(xiàng)目當(dāng)時(shí)僅拆遷就耗費(fèi)了22億元，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83% 之巨。不論是實(shí)行貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷補(bǔ)償所占的總投資成本都高達(dá)50%以上。

　　“由于高企的拆遷成本導(dǎo)致的城市房?jī)r(jià)上漲，又反過來抬高舊城‘影子地價(jià)’，”五合國(guó)際在報(bào)告中稱。所謂影子地價(jià)，即是在新增建設(shè)用地交易前在土地購(gòu)買方預(yù)期中的地價(jià)公允值，“如果拆遷的價(jià)格上漲，開發(fā)商會(huì)比照這個(gè)價(jià)格拿地，進(jìn)而推高地價(jià)，最終轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上來，為房?jī)r(jià)控漲帶來壓力?！鼻笆鍪袑俜科筘?fù)責(zé)人稱。