昨日(8月15日)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理政策。該政策明確，簽訂購房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)適房可上市交易，不過經(jīng)適房住戶要按照評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購買價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，許多城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但對杭州而言，或具有更加與眾不同的意義。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，與其城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近。“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房價(jià)作用”。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長童悅仲向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　增值部分55%歸政府

　　杭州昨日公布的《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見(試行)》，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房上市交易、內(nèi)部循環(huán)和申請回購等相關(guān)內(nèi)容，明確了政策規(guī)定。

　　其中符合簽訂購房合同(含預(yù)售合同)之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過買賣、贈(zèng)與等方式處置該住房。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2004年9月1日被確定為土地收益等價(jià)款繳納比例的分界點(diǎn)。2004年9月1日前簽署經(jīng)濟(jì)適用房購房合同的，不用補(bǔ)繳土地出讓金；之后購買的經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)，須按現(xiàn)今評(píng)估價(jià)和當(dāng)初購買價(jià)差額的55%繳納土地收益等價(jià)款。

　　而在2004年9月1日后簽訂購房合同的，如上市交易需按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購買差價(jià)的55%，向政府繳納土地收益等價(jià)款。繳納土地收益的計(jì)算公式為：需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款=[(屆時(shí)的評(píng)估單價(jià)-經(jīng)濟(jì)適用住房購買時(shí)單價(jià))*按經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格購買的面積]*55%-購買時(shí)繳交的稅費(fèi)。

　　我愛我家市場研究中心報(bào)告認(rèn)為，對于2004年9月1日之前購入的經(jīng)適房業(yè)主，根據(jù)目前其持有的住房，表現(xiàn)出積極的出售愿望，而在2004年9月1日之后的業(yè)主來說，面對55%的土地收益，意味著業(yè)主和客戶之間將產(chǎn)生高額的稅費(fèi)，將視未來的市場表現(xiàn)，逐步進(jìn)行上市交易。

　　“在2004年以前，房價(jià)沒有飛漲，當(dāng)時(shí)購入經(jīng)濟(jì)適用房的人群沒有經(jīng)濟(jì)適用房的概念，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房價(jià)格相差不大。2004年以后，房價(jià)上漲很快，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房產(chǎn)生差價(jià)，比如商品房要15000元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房才3000多元/平方米，出現(xiàn)一房難求的局面。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。

　　記者還注意到，增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟(jì)南、北京等已實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房入市的城市要低，數(shù)據(jù)顯示北京和濟(jì)南為70%。而今年以來市場傳出消息稱，北京擬禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市進(jìn)行交易，逐步建立經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行機(jī)制。

　　經(jīng)適房入市可抑房價(jià)

　　值得關(guān)注的是，杭州經(jīng)濟(jì)適用房的入市或?qū)δ壳案咂蟮姆績r(jià)起到平抑作用。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價(jià)格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價(jià)17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價(jià)17507.1元/平方米，同比上漲25%。

　　“根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%，與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅非常接近?！?月26日，浙江省內(nèi)媒體《今日早報(bào)》援引杭州市住房保障和房產(chǎn)局的表態(tài)，“下半年，將會(huì)同物價(jià)等有關(guān)部門利用價(jià)格備案、預(yù)售許可等手段加強(qiáng)對商品住房價(jià)格的控制，保持每月房價(jià)的均衡，確保房價(jià)控制目標(biāo)的完成”。

　　杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭，下同)領(lǐng)出預(yù)售證的經(jīng)濟(jì)適用房房源量為9萬余套，面積超過830萬平方米。

　　“房價(jià)由供需關(guān)系決定，無疑經(jīng)濟(jì)適用房的市場將增加整個(gè)市場的供應(yīng)量，從而對房價(jià)起到平抑作用?！蓖瘣傊僬f。

　　章惠芳亦認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易無形之中增加了市場上的供應(yīng)量，對于后市供需關(guān)系有一定的影響?！艾F(xiàn)在很多老小區(qū)的二手房居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，房價(jià)得到平抑”。

　　德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房源量的增加，對緩解市場供應(yīng)，平抑市場價(jià)格起到積極的作用，但這個(gè)過程是逐步釋放的過程。

　　與此同時(shí)，值得注意的是本次經(jīng)濟(jì)適用房的釋放與房產(chǎn)稅的關(guān)系。有市場消息稱，杭州版房產(chǎn)稅最早將于今年10月后出臺(tái)，在今年4、5月間杭州版房產(chǎn)稅方案在出臺(tái)前夕被叫停后，杭州市又提出了新的版本，稅率由原來的0.4-0.8%上調(diào)到了0.5%-1.0%，而征收范圍則仍然不包括存量房屋。

　　陸騎麟認(rèn)為，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅主要針對的存量房，目前還不好判斷對經(jīng)適房的影響關(guān)系。