近日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年版）》。與2005年版目錄相比，“保障性住房建設(shè)與管理”首次進(jìn)入新版指導(dǎo)目錄，這意味著一直困擾保障性住房的資金問(wèn)題有望在產(chǎn)業(yè)政策的支持下，從制度創(chuàng)新、資本市場(chǎng)再融資等方面獲得更多的破解。

　　受困資金來(lái)源

　　2011年無(wú)疑是政府在信貸以及土地供應(yīng)等各方面對(duì)保障房建設(shè)支持力度最大的一年。

　　據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，一季度人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1678億元，其中，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款新增達(dá)651億元，保障房貸款大幅增長(zhǎng)。

　　國(guó)土資源部在5月12日召開(kāi)發(fā)布會(huì)時(shí)表示，2011年全國(guó)用地計(jì)劃供應(yīng)21.80萬(wàn)公頃，其中保障性安居工程用地計(jì)劃是7.74萬(wàn)公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%。

　　在北京，5月初北京市國(guó)土資源局公布的2011年第一批計(jì)劃用地信息顯示，住宅用地面積合計(jì)2492.42公頃，其中保障房用地面積1592.24公頃，約占住宅用地的63.88%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障房在土地供應(yīng)中的比例持續(xù)增長(zhǎng)。等到這些用地指標(biāo)落實(shí)之后，為了拿到更多土地，開(kāi)發(fā)商將不得不從商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)到保障性住房領(lǐng)域中來(lái)。

　　券商研報(bào)顯示，經(jīng)適房與兩限房等產(chǎn)權(quán)式保障房的毛利率一般在10%-15%左右，凈利潤(rùn)在3%左右。雖然利潤(rùn)不高，但由于政府支付款項(xiàng)一般在3年內(nèi)可以到位，而這部分保障房不需要復(fù)雜的設(shè)計(jì)與配套，資金周轉(zhuǎn)速度更快，因此開(kāi)發(fā)商、銀行或社會(huì)資金仍有參加的動(dòng)力。

　　西安交通大學(xué)教授李富有認(rèn)為，通過(guò)政府出資、土地出讓金減免、財(cái)政支持、開(kāi)發(fā)商墊資、銀行借貸、社會(huì)資金參與等多渠道籌措，經(jīng)適房與兩限房等產(chǎn)權(quán)式住房的資金來(lái)源并不存在問(wèn)題。

　　除此之外，由于保障房建設(shè)的責(zé)任主體是地方政府，開(kāi)發(fā)商為了在拿地上獲得地方政府的支持，因此不得不積極參與地方保障性住房建設(shè)。這種為了商業(yè)住房而參與保障房建設(shè)的“捆綁”開(kāi)發(fā)模式使產(chǎn)權(quán)式住房的資金籌措較為容易。

　　目前的問(wèn)題是，對(duì)于公租房與廉租房這類(lèi)非產(chǎn)權(quán)式保障房而言，由于缺乏明晰的盈利模式，開(kāi)發(fā)商、銀行與社會(huì)資金往往裹足不前。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，對(duì)于廉租房與公租房建設(shè)，各方目前是“問(wèn)多干少”，總體處于觀望狀態(tài)，主要原因即在于廉租房與公租房無(wú)法通過(guò)出售一次性回籠資金，只能依靠租金回收成本，從而導(dǎo)致回收周期長(zhǎng)、管理成本高，因此這類(lèi)保障性住房無(wú)一例外地面臨融資困難的問(wèn)題。

　　這背后很大的原因在于相關(guān)政策的不確定性，由于目前廉租房與公租房的土地出讓標(biāo)準(zhǔn)以及退出機(jī)制尚無(wú)明確說(shuō)法，因此各方資金在投入該領(lǐng)域時(shí)必然有很大的疑慮。

　　路徑

　　搭建地方融資平臺(tái)

　　正是在這種情況下，“保障性住房建設(shè)與管理”被首次列入發(fā)改委的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》。該指導(dǎo)目錄是國(guó)家最具綱領(lǐng)性的產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)文件，相關(guān)項(xiàng)目一旦進(jìn)入該指導(dǎo)目錄的鼓勵(lì)類(lèi)，就意味著獲得了相關(guān)部門(mén)在上市融資、銀行信貸、拿地、稅收等多個(gè)方面的“優(yōu)待證”。因此，該指導(dǎo)目錄可以看作是我國(guó)產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)向標(biāo)與晴雨表。

　　這意味著，關(guān)于保障性住房的各類(lèi)制度創(chuàng)新將在國(guó)家有關(guān)部門(mén)的支持下迎來(lái)一路“綠燈”，保障性住房在資本市場(chǎng)獲取資金的可能性也大為增加。

　　其中，搭建地方保障性住房融資平臺(tái)公司便是制度創(chuàng)新的內(nèi)容之一。區(qū)別于以往地方以城投項(xiàng)目為主的融資平臺(tái)，保障性住房投融資平臺(tái)業(yè)務(wù)包括各類(lèi)保障性住房的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面。日前，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在福建考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，要加大政府投入，搭好保障房建設(shè)的規(guī)范化融資平臺(tái)，落實(shí)稅費(fèi)減免措施，努力吸引社會(huì)資金。

　　不久前，北京市政府召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究討論北京市保障性住房投融資公司組建方案。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，山東、云南、廣東、江蘇等地目前都在積極籌建不同級(jí)別的保障房融資平臺(tái)公司。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于銀監(jiān)會(huì)要求吸引社會(huì)資金建設(shè)保障性住房必須要有合格的融資主體，不能是政府，因此建立融資平臺(tái)公司將成為地方政府解決保障房的資金來(lái)源問(wèn)題的主要方法之一。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)基本停止了與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)公司的上市與增發(fā)請(qǐng)求。平安證券認(rèn)為，隨著保障性住房建設(shè)力度的加大以及融資瓶頸凸顯，不排除證監(jiān)會(huì)為保障房業(yè)務(wù)占比較大的上市公司重新開(kāi)啟融資之門(mén)，以此解決保障性住房的資金來(lái)源問(wèn)題。

　　工程建設(shè)類(lèi)房企受益

　　“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬(wàn)套保障性住房。有券商表示，按照目前的建設(shè)速度，預(yù)計(jì)2011-2012年每年將建設(shè)1000萬(wàn)套住房，2013-2015年每年將建設(shè)500-600萬(wàn)套，5年總投資額約為5萬(wàn)億元。

　　根據(jù)住建部發(fā)布的文件，今年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，與2010年的580萬(wàn)套相比增長(zhǎng)72.4%。假設(shè)戶均面積為50平方米，則對(duì)應(yīng)的總建筑面積為5億平方米，占2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售總面積的47.9%。據(jù)測(cè)算，完成此目標(biāo)需要約1.4萬(wàn)億元投資。

　　目前，除原有的16家房地產(chǎn)央企外，魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)也有資格參與保障房建設(shè)。其中，中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司與中國(guó)建筑工程總公司在保障房領(lǐng)域的動(dòng)作最大。

　　中國(guó)中冶年報(bào)顯示，公司保障性住房項(xiàng)目共24個(gè)，總投資額為257億元。截至2010年底，中國(guó)建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)1155萬(wàn)平方米，占公司在施工項(xiàng)目總面積的3%。中國(guó)建筑董秘孟慶禹在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，未來(lái)保障房在公司收入中的比重還將逐年上升。

　　新版產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄除了鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)外，還特別提到要鼓勵(lì)保障性住房的管理。這透露出的政策含義是，未來(lái)保障性住房的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸由產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)適房與兩限房向非產(chǎn)權(quán)式的廉租房和公租房過(guò)渡，這對(duì)企業(yè)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力將提出更高要求。

　　國(guó)信證券認(rèn)為，中國(guó)建筑與中國(guó)中冶這類(lèi)兼具建設(shè)能力的企業(yè)，既可以成為保障房項(xiàng)目的承建方，也可以成為運(yùn)營(yíng)方。引進(jìn)這類(lèi)公司，對(duì)地方政府而言減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)，對(duì)公司而言則有利于形成可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。正是由于這類(lèi)企業(yè)既可以涉足保障性住房投資、承建，也可以涉足運(yùn)營(yíng)，因此與其他傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，可以在保障性住房建設(shè)中獲得更多的利潤(rùn)。

　　最后，在新版指導(dǎo)目錄中，房地產(chǎn)的受限類(lèi)項(xiàng)目與舊版相比基本沒(méi)有變化。受限內(nèi)容具體包括：小城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)超過(guò)1公頃、中等城市2公頃、大城市3公頃、200萬(wàn)人口以上特大城市5公頃的城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目，以及別墅、高爾夫球場(chǎng)和賽馬場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目。這意味著，以別墅類(lèi)等高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的公司將繼續(xù)受到國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的打壓。

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　　保障房建設(shè)并非“沒(méi)肉的骨頭”

　　無(wú)論建設(shè)保障房項(xiàng)目利潤(rùn)率有多少，但是“穩(wěn)賺不賠”應(yīng)該是參與保障房建設(shè)的各家企業(yè)必須承認(rèn)的事實(shí)。更重要的是，積極參與一個(gè)國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)，并努力成為這個(gè)產(chǎn)業(yè)的“先行者”，毫無(wú)疑問(wèn)是利大于弊且大有可為的。

　　自上世紀(jì)九十年代開(kāi)始，我國(guó)便提出要“解決城鎮(zhèn)居住特別困難戶住房問(wèn)題”。截至2010年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率為7%至8%?！笆濉逼陂g，中央政府提出，新建3600萬(wàn)套保障房的目標(biāo)。到“十二五”期末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%至8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也必將催生數(shù)千億元的利潤(rùn)。

　　一方面，對(duì)于規(guī)模較小、資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，參與保障房建設(shè)，無(wú)疑是獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的最佳方式，更能在很大程度上緩解其資金鏈壓力。其一，除了銀行信貸政策對(duì)保障房項(xiàng)目的傾斜，包括保險(xiǎn)資金、社保基金、上市融資等多條融資渠道都對(duì)保障房項(xiàng)目拋出了“橄欖枝”。

　　其二，保障房項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間短，資金回流快，中小房企若能善用資金、加快資金周轉(zhuǎn)率，必然能減少企業(yè)資本負(fù)債壓力，最大程度的提高資金利用率。

　　其三，保障房項(xiàng)目幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，“一般是工程結(jié)束即有住戶搬入”。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需另聘銷(xiāo)售企業(yè)或自立銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。而商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本占比整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的2%至3%，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。而這2%至3%被節(jié)省下來(lái)的成本，也將成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　另一方面，對(duì)于實(shí)力雄厚、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，參與當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏宽?xiàng)目，不僅能獲得穩(wěn)定的盈利，而且能進(jìn)一步占領(lǐng)市場(chǎng)。盡管保障房項(xiàng)目在賬面利潤(rùn)上無(wú)法與商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定的優(yōu)惠，保障房建設(shè)并不是一塊“沒(méi)肉的骨頭”。并且，因在關(guān)鍵時(shí)候能一解地方政府的“燃眉之急”，地方政府往往在今后有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮這些企業(yè)。這對(duì)于企業(yè)在當(dāng)?shù)氐钠放菩?yīng)和市場(chǎng)占有率的好處，不言而喻。萬(wàn)科、綠城等大型房地產(chǎn)企業(yè)均屬此類(lèi)代表。

　　此外，許多大型央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設(shè)正好可以盤(pán)活這些土地，獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。尤其是許多兼具施工和開(kāi)發(fā)資質(zhì)的央企，在參與保障房建設(shè)時(shí)相比單純的地產(chǎn)公司具有明顯的優(yōu)勢(shì)，不但能享有與其他企業(yè)同樣的投資利潤(rùn)，而且能通過(guò)建筑施工獲得利潤(rùn)，使得綜合利潤(rùn)率較高。如以建筑為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中建地產(chǎn)便表示，未來(lái)保障房項(xiàng)目的投資將占集團(tuán)總投資的一半。該公司副主席兼行政總裁周勇表示，集團(tuán)保障房的項(xiàng)目毛利率能達(dá)到15%，包括了涉及投資3%至5%的毛利率占比，以及涉及建筑8.5%至10%的毛利率占比，因此參與保障房項(xiàng)目反而可以提升集團(tuán)整體的毛利率水平。

　　不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前建設(shè)保障房項(xiàng)目面積較大的公司，包括中冶、中房、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、北京城建、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)、蘇州高新、中天城投、碧桂園、綠城、龍湖地產(chǎn)等。由此可見(jiàn)，央企和地方國(guó)有企業(yè)儼然成為保障房建設(shè)的“主力軍”。

　　雖然在當(dāng)前商品房行業(yè)利潤(rùn)率高企的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)的態(tài)度仍較為冷淡。然而，隨著政策調(diào)控方向的明顯導(dǎo)向，規(guī)模浩大的保障房建設(shè)必將加速，同時(shí)將從各個(gè)角度深刻地影響中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。