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房價僵持未降樓市難言回暖

?？诰W(wǎng)　http://fewfxpb.cn　時間：2011-05-04 10:06

　　4月中下旬以來，北京、杭州等部分城市出現(xiàn)了樓市成交反彈的現(xiàn)象，市場活躍程度有所回升，“五一”假期成交情況比清明假期也有了一定好轉(zhuǎn)，但反彈幅度較為有限。

　　中央提出要把一些城市過高的房價降下來，回歸到合理水平。但從目前來看，一些大中城市房價要實(shí)現(xiàn)下降，仍然面臨多重阻力。

　　各方預(yù)期不一

　　在“限購令”細(xì)則和房價調(diào)控目標(biāo)陸續(xù)出臺之后，4月份沒有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。從4月中下旬開始，各地成交量也有了小幅反彈。招商證券發(fā)布的研究報告稱，從重點(diǎn)監(jiān)測的14個大中城市來看，4月份住宅成交面積有9個出現(xiàn)環(huán)比上升，其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市全部反彈，另有5個城市出現(xiàn)下降。

　　然而要看到，反彈是在低基數(shù)的基礎(chǔ)上發(fā)生的?！啊逡弧陂g二手房成交比清明節(jié)好了一些，但還是比較冷清的。價格方面和以前差不多，普遍大幅降價的現(xiàn)象肯定沒有發(fā)生?！倍皇兰o(jì)不動產(chǎn)某門店經(jīng)理稱。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京市一手房網(wǎng)簽總量為1190套，比去年同期下降了35%；二手房網(wǎng)簽量為214套，同比下降69%。但與清明假期相比，一手房和二手房網(wǎng)簽數(shù)量分別上升235%和70%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，5月份樓市成交可能比4月份略有上漲，但成交量仍將維持低位，房價上漲的動力不足。

　　而市場各方預(yù)期不一，成為目前價格僵持的重要原因。從購房者的角度，目前一些新盤或二手房的降價幅度可謂“杯水車薪”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有消化先前過快上漲的影響。而不少二手房主則持截然不同的觀點(diǎn)。在他們眼中，目前并不是拋售樓盤的良好時機(jī)。在某房地產(chǎn)公司工作的劉鵬說，自己有5套房子，但目前限購政策這么嚴(yán)厲，房子“賣一套少一套”。即便未來一兩年房價下降，自己也不可能再買回來，“而且，房價從長期來看還是會上漲，現(xiàn)在賣房并不劃算”。

　　鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京市新開期房項(xiàng)目成交均價下降10%，而二手房價格降幅為0.2%，降幅明顯偏小?！岸唐趦?nèi)二手房業(yè)主扛價依舊明顯，只有少數(shù)急于出手的業(yè)主會降價出售，從而導(dǎo)致價格出現(xiàn)僵持?！睆?jiān)抡J(rèn)為。

　　開發(fā)商“不差錢”

　　從新盤來看，開發(fā)商盡管面臨空前的價格調(diào)控壓力，但多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，目前的日子并不難過，資金緊缺的壓力沒有想象中那么大。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，同比增長18.6%，其中利用外資增速達(dá)到45.2%，自籌資金增速為27.2%。而與上一輪房價調(diào)整時相比，2008年11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速曾降至4.2%。顯然目前的房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏程度要好于當(dāng)時。

　　從貨幣政策宏觀環(huán)境來說，自去年三季度以來，央行已經(jīng)數(shù)次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。而國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部部長余斌指出，綜合貨幣發(fā)行量、利率、匯率等因素，目前我國貨幣條件仍然比2007年寬松。未來如果通脹壓力繼續(xù)增加，貨幣政策特別是價格工具仍有進(jìn)一步收緊的空間。

　　還有分析人士指出，盡管目前信貸和再融資收緊，但房企可以通過境外融資獲得資金，除了境外增發(fā)，還可以在境外發(fā)行債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券，對沖國內(nèi)信貸緊縮的效果。

　　從具體市場銷售來看，新盤折扣降價的幅度雖然比二手房更大一些，但也并未占據(jù)主流。以位于北京西南三環(huán)的中鐵建青秀城為例，目前在售均價為27000元左右，與去年新開盤時基本持平。該樓盤銷售人員表示，目前購房可以贈送十幾平方米的書房，書房由原先的露臺改造而成，這是原先售出戶型沒有的。

　　“調(diào)控壓力主要集中在一線和二線城市，中小城市的房價下降壓力并不大。今年本市提出10%左右的房價漲幅目標(biāo)，其實(shí)公司經(jīng)營并不困難，甚至不漲不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　政策執(zhí)行力度有差異

　　“國十條”、“國五條”、“國八條”等政策出臺分別在去年“五一”、去年國慶以及今年春節(jié)前，防范樓市借假期反彈的意味明顯。一位知情人士分析，今年“五一”假期并未出臺新的調(diào)控政策，并不是說政策空間已經(jīng)用盡，而是從側(cè)面說明目前樓市并沒有出現(xiàn)類似去年秋季的反彈。

　　與2008年房價調(diào)整時不同，當(dāng)時房價下降率先從二手房開始，今年則是新盤降價更為明顯。各個城市一季度公布的房價調(diào)控目標(biāo)，也是主要針對新建商品住宅。截至3月底，全國608個城市出臺了房價控制目標(biāo)，而仍有不到10%的城市未發(fā)布該目標(biāo)，且未向社會公布原因。據(jù)國務(wù)院樓市督察組反映的情況來看，一些城市在接受督察時反映其房價并不高，并提出希望在適當(dāng)時候結(jié)束樓市限購，不希望該政策長期持續(xù)下去。

　　而賣方對于“一房一價”、限購等政策也有招數(shù)應(yīng)對。北京不少樓盤并未完全執(zhí)行“一房一價”政策，而內(nèi)部折扣、優(yōu)先認(rèn)購、分單元銷售等現(xiàn)象也仍然存在。而對于非京籍戶口人士購房，部分中介提出，可以代辦社保證明。

　　“目前的價格僵局其實(shí)應(yīng)該從兩方面來看。首先可能是政策效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，再過一段時間則可能有更多的降價行為發(fā)生。其次也可能是挺過這段時間后，價格再度出現(xiàn)反彈，則調(diào)控政策可能再加碼?！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，具體可能包括上調(diào)首套以及二套房首付比例、上調(diào)二套房房貸利率、增加房地產(chǎn)交易契稅等。