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楊佳寧

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　　?？诰W(wǎng)4月30日消息? “我沒(méi)有調(diào)查你們每一個(gè)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)商作為社會(huì)的一個(gè)成員，你們應(yīng)該對(duì)社會(huì)盡到應(yīng)有的責(zé)任。你們的身上也應(yīng)該流著道德的血液?！睖丶覍毧偫斫衲?月27日與網(wǎng)友在線(xiàn)交流時(shí)對(duì)房地產(chǎn)商的這番話(huà)引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　國(guó)家發(fā)改委擬對(duì)商品房實(shí)施反暴利規(guī)定

　　昨天，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　政策：反暴利準(zhǔn)星鎖定房地產(chǎn)

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　　5月1日起，《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將正式實(shí)施，對(duì)此，許昆林表示，在規(guī)定實(shí)施之后，政府還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。這當(dāng)中，實(shí)施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一。

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　　但對(duì)今年能否實(shí)施反暴利規(guī)定的問(wèn)題，許昆林表示，目前仍處于研究階段。

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　　根據(jù)我國(guó)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的規(guī)定，對(duì)于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目，并實(shí)施利潤(rùn)率控制。

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　　許昆林說(shuō)：“我們正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開(kāi)展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為?！?/span>

　　嚴(yán)重違規(guī)者將從重處罰

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　　許昆林表示，在《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施后，發(fā)改委將對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的明碼標(biāo)價(jià)情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查。

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　　重點(diǎn)查處經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、不一套一標(biāo)、不按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、不按規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)和公示相關(guān)收費(fèi)的行為，在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、收取未予以標(biāo)明費(fèi)用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐等違法行為?！皩?duì)情節(jié)惡劣、影響較壞、社會(huì)反響大的典型違法案件，要依法從重處罰，并予以公開(kāi)曝光，以儆效尤?！痹S昆林說(shuō)。

　　觀點(diǎn)：雙管齊下 增供給限利潤(rùn)

　　商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專(zhuān)家梅新育表示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)暴利驚人，除增加保障房供給外，用反暴利規(guī)定約束房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有用的思路。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為“一房一價(jià)”政策使開(kāi)發(fā)商失去了價(jià)格操控余地，在抑制價(jià)格的同時(shí)合理控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，利于防止開(kāi)發(fā)商暴利。

　　清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是系統(tǒng)工程，除防止開(kāi)發(fā)商暴利，還需通過(guò)稅收手段讓炒房者無(wú)利可圖，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)。在他看來(lái)，德國(guó)樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。德國(guó)政府一直強(qiáng)化房屋的消費(fèi)品角色、弱化其資本屬性；強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的福利性質(zhì)、弱化其盈利性。而在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋已成為不少人的投機(jī)產(chǎn)品，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求過(guò)度，不僅影響了宏觀經(jīng)濟(jì)，也綁架了地方財(cái)政，要想終結(jié)房地產(chǎn)暴利局面，房地產(chǎn)必須回歸其居住的本質(zhì)屬性。

　　連鎖反應(yīng) 房?jī)r(jià)推高物價(jià)

　　有專(zhuān)家表示，住房問(wèn)題是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的要害問(wèn)題。目前部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面未根本改變，必須鞏固和擴(kuò)大樓市調(diào)控成效。這是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、構(gòu)建和諧社會(huì)、保持經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。

　　3月物價(jià)總水平上漲，居住價(jià)格上漲是重要原因之一。商品房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，帶動(dòng)房租上漲，增加了商貿(mào)業(yè)店鋪房租成本，進(jìn)而將增加房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快地區(qū)生產(chǎn)和生活成本。上月，北京一些店鋪、健身房在業(yè)主提高房租后紛紛通過(guò)漲價(jià)等手段向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁房租上漲壓力。部分在京工作者盡管月收入五六千元，但迫于生活壓力等原因，紛紛辭職離開(kāi)北京。

　　個(gè)例：

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率到底多少，難以確定，不同項(xiàng)目差距頗大。

　　售價(jià)1.2萬(wàn)元 每平米賺595

　　位于北京南部豐臺(tái)區(qū)域2008年某成交項(xiàng)目，其樓面地價(jià)為6505元/㎡（含3%的契稅），加上2300元/㎡的建設(shè)費(fèi)用、500元/㎡的市政配套費(fèi)用、500元/㎡的營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用、300元/㎡的前期費(fèi)用和1100元/㎡的各項(xiàng)稅費(fèi)，還有財(cái)務(wù)費(fèi)用200元/㎡。其單位平米的成本達(dá)11405元，按照12000元的銷(xiāo)售均價(jià)，該項(xiàng)目每平米所獲利潤(rùn)在595元。

　　均價(jià)飆升兩萬(wàn) 被舉報(bào)“暴利”

　　去年5月21日，律師李雪森依據(jù)《價(jià)格法》向國(guó)家發(fā)改委和北京市發(fā)改委進(jìn)行實(shí)名舉報(bào)：朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)一樓盤(pán)涉嫌牟取暴利。舉報(bào)的理由是，該樓盤(pán)2008年開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價(jià)從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

　　李雪森認(rèn)為，土地成本沒(méi)有增加，鋼材水泥的成本也沒(méi)有較大的漲幅，房?jī)r(jià)卻在短期內(nèi)迅速增長(zhǎng)，讓人難以理解這是正常合理的經(jīng)營(yíng)行為，“涉嫌牟取暴利”。

　　焦點(diǎn)暴利：房地產(chǎn)利潤(rùn)國(guó)際慣例不超5％

　　中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率究竟多少，至今并無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)。中國(guó)社科院去年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2010-2011）》分析認(rèn)為，眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)的一個(gè)重要原因就是相對(duì)較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%。

　　2009年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交的《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》大會(huì)發(fā)言稿稱(chēng)，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。

　　一位地產(chǎn)界人士表示，房地產(chǎn)利潤(rùn)合理區(qū)間，國(guó)際慣例通常是不超5％。

　　富豪排行榜驗(yàn)證房地產(chǎn)暴利

　　商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專(zhuān)家梅新育表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利“眾所周知”，“在中國(guó)大陸的各類(lèi)富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占據(jù)著顯赫的地位?！泵沸掠f(shuō)，在“福布斯2005中國(guó)富豪榜”上，前50人中有15人以房地產(chǎn)為主業(yè)或主業(yè)之一。

　　梅新育曾在2003年對(duì)北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率做過(guò)間接估算，以玉泉路周邊地區(qū)商品房為例，其銷(xiāo)售利潤(rùn)率大概為34.7%，投資收益率則高達(dá)138.8%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問(wèn)題進(jìn)一步提高了其實(shí)際利潤(rùn)率?！?004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”前300名內(nèi)無(wú)一家地產(chǎn)商。

　　界定“暴利”操作有難度

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，各項(xiàng)目成本和利潤(rùn)情況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開(kāi)發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡錦暉說(shuō)，根據(jù)近年上市房企年報(bào)，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率16%左右，是否屬于“暴利”值得商榷。此外，一些年頭長(zhǎng)的二手房，增值大，只能規(guī)定年均增長(zhǎng)幅度，但多少合適？同時(shí)，“反暴利”成本可能轉(zhuǎn)嫁買(mǎi)方。

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　　房地產(chǎn)暴利已是過(guò)去時(shí)

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　　“從自有資金角度看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是絕對(duì)暴利。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行主席陳貴說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期，一個(gè)自有資金千萬(wàn)的人，可以利用政府和銀行的錢(qián)拿地，然后用土地抵押獲得更多開(kāi)發(fā)資金。幾個(gè)項(xiàng)目后，身家就飆升至上億元。不過(guò)，國(guó)八條、國(guó)十條后，這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻已經(jīng)提高，加上信貸、物價(jià)的提高，行業(yè)洗牌，中小企業(yè)會(huì)逐步退出，暴利已經(jīng)終結(jié)，現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不再是暴利行業(yè)。

　　法律依據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》

　　對(duì)商品房采取反暴利規(guī)定的法律依據(jù)源自國(guó)務(wù)院1995年頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。該規(guī)定適用于對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關(guān)系的商品和服務(wù)，目的是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，制止牟取暴利，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　《規(guī)定》要求，某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤(rùn)率均不得超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度，違者由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，予以警告、沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　商品或服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格、平均差價(jià)率、平均利潤(rùn)率以其社會(huì)平均成本為基礎(chǔ)測(cè)定，其合理幅度按其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的關(guān)系或與居民生活的密切程度，市場(chǎng)供求狀況和不同行業(yè)、不同環(huán)節(jié)、不同商品或服務(wù)特點(diǎn)規(guī)定。