本月初，覬覦不動產(chǎn)已久的保險商們終于拿到了“通行證”,保監(jiān)會下發(fā)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》，保險商可以將不超過上季度末總資產(chǎn)10%的比例投資房地產(chǎn)。若以保險業(yè)今年第二季度末4.52萬億元總資產(chǎn)計算的話，保險商投資樓市的資金將達4500億元!

　　房價剛剛才被新“國十條”壓住，突然冒出來的巨額險資難道是繼溫州炒房團、山西煤老板之后的又一支推高房價的生力軍？而記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前各保險公司仍相對較為低調(diào)，通常采取如下幾種方法悄悄溜入樓市。

　　話題一 真是購置自用辦公樓？

　　焦點回放

　　平安7.18億元購中匯廣場，成為投資不動產(chǎn)放開后的首個被大眾知曉的交易。

　　位于成都新商業(yè)中心區(qū)人民南路的匯通大廈，在不久后可能將掛上新的招牌。9月19日晚，瑞安建業(yè)（0983.HK）發(fā)布公告，稱已與中國平安（601318）簽訂協(xié)議，以7.18億元的價格出售中匯廣場項目。

　　當事人說法：并非地產(chǎn)投資

　　被冠名為不動產(chǎn)開放后首個“吃螃蟹的人”，中國平安卻并不同意媒體的這種說法：“瑞安項目僅僅是意向協(xié)議，該筆交易由平安信托主導，所有資金均為平安財險的自有資金。該物業(yè)是平安產(chǎn)險考慮未來自身發(fā)展需要所購置的自用物業(yè)，并非地產(chǎn)投資。交易完成后，中匯廣場二期將成為平安產(chǎn)險西南地區(qū)的總部?！?/p>

　　行業(yè)現(xiàn)狀：已成行規(guī)多年

　　其實，保險公司利用自用物業(yè)的方式曲線進入房地產(chǎn)早已是業(yè)內(nèi)共識，而《管理辦法》的頒布只是給了保險公司一個正式的投資名分。不過，投資不動產(chǎn)放行后，保險公司仍以自用地產(chǎn)名義低調(diào)行事，尚未有保險公司公開承認購入商業(yè)物業(yè)。但不久前有媒體報道稱，中國人壽、中國平安已經(jīng)分別以26億元、6億元在無競爭對手的情況下拿下杭州、深圳繁華路段地塊。

　　據(jù)了解，在《管理辦法》出臺前，除了自有資金，保險公司不能拿投保人的資金投資不動產(chǎn)。根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年至2009年，保險公司以自用名義購買的寫字樓面積已超過120萬平方米。如今，當你走在北京的金融街或者上海的陸家嘴，中國人壽廣場、中國保險大廈、生命人壽大廈、中國平安金融大廈等鱗次櫛比的大廈早已拔地而起。

　　七嘴八舌

　　●網(wǎng)友happyzha：

　　平安財險等大型保險公司有著雄厚的資金實力，對房地產(chǎn)這塊肥肉也早已虎視眈眈。

　　●《理財一周刊》裴浩慈：

　　業(yè)內(nèi)清楚地知道，保險公司除自用外，還依靠出租多余樓層獲取租金收益。以緊鄰上海環(huán)球金融中心的太平金融為例，其屬中國太平旗下，總投資為22億元。除部分自用外，其余都將對外租售。目前，租金定在8-10元/日/平方米。

　　●保險行業(yè)分析師：

　　●中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅：

　　開發(fā)商出售資產(chǎn)時有了更多的選擇。目前許多商用物業(yè)多以出租為主，可出售的物業(yè)并不多，險資的進入將會促進商用物業(yè)的出售，買家也會增多。

　　話題二 險資構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)是入市捷徑？

　　焦點回放

　　自今年3月泰康人壽拿到保監(jiān)會下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的資格書，泰康人壽立刻出資40億元購買了北京小湯山2000畝地。建成后的養(yǎng)老社區(qū)并不采取出售模式，而要長期經(jīng)營維持盈利。緊接著，泰康準備在上海崇明島、海南購地籌建養(yǎng)老社區(qū)的消息又不脛而走。近日，泰康更是被爆出已將投資觸角伸至上海經(jīng)濟適用房建設(shè)及上海商務(wù)樓領(lǐng)域。

　　當事人說法：要發(fā)展成全國連鎖

　　泰康人壽董事長陳東升表示，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)可以將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20到30年，是泰康保險產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)。泰康將以北京養(yǎng)老社區(qū)作為全國示范基地，進一步發(fā)展全國連鎖?；谶@一連鎖經(jīng)營策略，泰康人壽將從中高端客戶入手，逐步擴展至大眾客戶，建立起面向社會各層次老人的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：險企都在積極圈地

　　投資養(yǎng)老社區(qū)這個商業(yè)不動產(chǎn)口子一開，便在業(yè)內(nèi)掀起一波圈地潮。北京小湯山、上海崇明島、海南、河北廊坊等地不斷傳出險企巨額拿地的消息。據(jù)專家預測，到2050年，中國老齡人口將占全國總?cè)丝诘娜种?。在這樣的前提下，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式顯然已經(jīng)無法滿足當下的養(yǎng)老需要。目前，中國人壽（601628）已決定投資1000億元，在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽也在武漢洽商養(yǎng)老社區(qū)事宜。

　　七嘴八舌

　　●網(wǎng)友zhexuesheng：

　　泰康人壽真是高明，獨辟蹊徑用保險資金建高級養(yǎng)老社區(qū)，并且將地點選在上海，不僅可以給公司帶來穩(wěn)定的回報，還為日后泰康進入其他地產(chǎn)領(lǐng)域積累起很好的經(jīng)驗和人脈儲備。

　　●北京大學經(jīng)濟學院陳凱：

　　保險公司可以利用自身優(yōu)勢，降低養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和維護成本，并提高居民的養(yǎng)老金收入，以達到普及養(yǎng)老社區(qū)的效果。

　　話題三 險企在打新政擦邊球？

　　焦點回放

　　《管理辦法》明確規(guī)定，保險商不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。在這一新規(guī)下，中國人壽被推到了風口浪尖。一方面，中國人壽在今年1月增持遠洋地產(chǎn)至24.08%，一躍成為其第一大股東。另一方面，國壽旗下還擁有一家全資地產(chǎn)子公司——國壽地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。國壽的這兩項主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會被叫停，成為目前業(yè)界關(guān)注的焦點。

　　當事人說法：投資遠洋地產(chǎn)只是財務(wù)投資

　　中國人壽董事長楊超對此回應稱，中國人壽對遠洋地產(chǎn)的投資屬于財務(wù)投資，不參與管理。按香港現(xiàn)行法律持股不超過30%不算控股，按內(nèi)地規(guī)定不超過50%不算控股，因此對于遠洋地產(chǎn)的投資并不算控股，也就不存在問題。此外，國壽地產(chǎn)是中國人壽集團旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，是當年國壽為建設(shè)寫字樓、養(yǎng)生養(yǎng)老項目而設(shè)立的一家項目公司，因此不存在退出問題。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：項目公司在投資禁令之外

　　在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的禁令中，將項目公司排除在外，意味著保險資金可以通過項目公司以股權(quán)形式投資房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)了解，除了控股遠洋地產(chǎn)和國壽地產(chǎn)外，中國人壽還對11家上市地產(chǎn)公司進行了股權(quán)投資，截至目前，中國人壽在地產(chǎn)投資項目上的花費已超過百億元。例如，中國人壽通過持有中國世貿(mào)投資有限公司32.5%的股份，輾轉(zhuǎn)間接持有中國國貿(mào)股權(quán)。而據(jù)媒體報道，北京東方廣場、首都時代廣場等商業(yè)地產(chǎn)目前都已被保險公司盯上。

　　七嘴八舌

　　●中央財經(jīng)大學保險教授郝演蘇：

　　保險公司投資不動產(chǎn)早已成為普遍現(xiàn)象。之前保險公司可以利用自用名義購買寫字樓進行不動產(chǎn)投資，或通過集團旗下信托公司和不動產(chǎn)投資管理公司投資于房地產(chǎn)以及購入上市地產(chǎn)公司股份?，F(xiàn)在政策一開閘，保險公司以前儲備的項目就可浮出水面。但中小保險公司資金規(guī)模小，同時受制于償付能力限制，暫時難以涉足地產(chǎn)投資。

　　●國際評級公司穆迪的副總裁及高級分析師嚴溢敏：

　　這一新的投資機遇對于保險公司的信用狀況會產(chǎn)生負面影響。主要由于這種類型的資產(chǎn)具有內(nèi)在風險，而保險公司風險管理經(jīng)驗有限。

　　●業(yè)內(nèi)人士李驍：

　　險資的松綁對商業(yè)地產(chǎn)絕對是利好，但商業(yè)地產(chǎn)市場只會慢熱，期望短期內(nèi)有爆發(fā)行情不現(xiàn)實。（記者 孫雨）