??? 隨著國土部姍姍來遲的閑置土地宗數(shù)的公布，第二波樓市調(diào)控呼聲再度響起。

??? 19日上午，國土資源部在“房地產(chǎn)用地專項整治工作”新聞通氣會上公布，截至今年5月底，全國共上報各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積18.84萬畝，其中閑置用地2815宗，面積16.95萬畝。目前已處理結(jié)案826宗，共收回土地使用權(quán)面積1.2萬畝，收取罰款或閑置費4.8億元。

????與國土部清查閑置用地同步的是，北京市收緊開發(fā)商預(yù)售款、京滬深杭全面暫停第三套房貸以及繼續(xù)收緊二套房貸等諸多政策與傳聞也相繼出臺。業(yè)內(nèi)人士認為，持續(xù)收緊的政策信號預(yù)示著第二波樓市調(diào)控的來臨，本已“疲軟”的政策以及“微妙”的市場或許即將迎來從量跌到價跌的質(zhì)變。

??? 前期政策成“強弩之末”？

????今年4月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱新“國十條”，調(diào)控兼顧需求、供應(yīng)、保障、市場規(guī)范等，從信貸、稅收等各方面進行控制，被稱為史上最嚴厲的調(diào)控政策。隨后不久，北京等各地方政府也相繼出臺各地細則，配合中央進一步規(guī)范市場。

????新政出臺之后，成交量首當其沖受到?jīng)_擊。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在新政出臺后的一周（4月19-25日），在監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5-7月份，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但價格方面，除了個別新盤打著降價促銷的口號外，新房成交均價幾乎與此前持平，并沒有明顯回落。

????不過，經(jīng)過近4個月的政策消化之后，進入8月，4個一線城市均不同程度出現(xiàn)了輕微反彈的跡象。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在房價漲幅連續(xù)三個月持平或小幅回落之后，7月新建住宅銷售價格出現(xiàn)環(huán)比微漲（漲幅0.3%）；成交量方面，8月上半月北京住宅市場（除經(jīng)限房）成交量為2339套，相比6月及7月同期數(shù)據(jù)均有明顯上漲，環(huán)比7月的2133套上漲了9.7%。

????二手房的反彈則更為明顯。安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手房市場累積的購房需求已經(jīng)開始在7-8月份逐漸釋放，大多數(shù)城市的二手房價格也已出現(xiàn)回暖，一線城市如北京上海的跌幅相比前兩個月明顯縮小了很多，中西部城市如重慶、武漢、鄭州甚至出現(xiàn)了小幅上漲。

“如果沒有更進一步的降價，那么更大幅度的反彈恐怕將在所難免”，北京某大型開發(fā)商對網(wǎng)易財經(jīng)如此表示。而在多位業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)過3-4個月的政策消化，再加上動輒搖擺不定的調(diào)控預(yù)期，前期已出臺的調(diào)控政策已經(jīng)成為“強弩之末”，很難再看到效果。

??? 市場進入“微妙”臨界點

????至此，房地產(chǎn)市場進入一個微妙的臨界點，是絕地反彈，還是進一步降價？所幸的是，一系列持續(xù)收緊的政策信號正陸續(xù)出臺。

19日，國土部公布全國2815宗、面積達16.95萬畝的閑置用地，并將在10月底前完成查處任務(wù)。社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(博客)認為，雖然閑置用地的收回可能起不到立竿見影降房價的作用，不過國土部此舉正釋放了一種信號：第二波樓市調(diào)控已經(jīng)到來，“政策的預(yù)期往往比政策本身更有威力”。

????此外，近日有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，核心內(nèi)容是：今后房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資、用款計劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款，已收定金、按揭貸款需及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

????中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，對于資金來源已經(jīng)很緊張的開發(fā)商來說，無疑又是當頭一棒。隨著信貸政策收緊，本來作為開發(fā)商首要資金來源的銀行貸款，已經(jīng)逐漸讓位于自籌及定金預(yù)售，一旦收緊預(yù)收款，開發(fā)商資金壓力可想而知。

????另外，銀監(jiān)會日前明確表示，京滬深杭四個城市的商業(yè)銀行將停止發(fā)放第三套房貸，這是繼前段時間部分商業(yè)銀行暫停第三套房貸之后的再度全面收緊。

????作為本次新政主要措施之一的二套房貸款，“認房又認貸”的細則在新政后前三個月為部分銀行執(zhí)行，而從本月開始將進入全面執(zhí)行，將使調(diào)控更加收緊。

??? 下半年更大規(guī)模降價幾乎成共識

????在上述政策信號之下，張大偉認為，樓市從量跌到價跌的趨勢已經(jīng)明確，市場很可能在最近出現(xiàn)本質(zhì)的變化。

????數(shù)據(jù)顯示，前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積25.07億平方米，同比增長12.5%，增幅比1-6月回落0.2個百分點；新開工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點；竣工面積2.54億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-6月提高2.4個百分點。

????可以看出，7月新增施工面積較去年同期有所增加，新開工和竣工面積較上半年也均出現(xiàn)回升。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭對網(wǎng)易財經(jīng)表示，這將促使下半年市場供應(yīng)增加，開發(fā)商降價壓力會比較大。

????我愛我家控股公司副總裁胡景暉也持相似觀點，在萬科等龍頭房企前段時間的降價示范作用下，預(yù)計很快將形成降價的多米諾效應(yīng)。此外，土地市場逐漸變得理性，也是不少開發(fā)商選擇降價的原因之一，在降價銷售回款的同時抄底土地市場，以等待新一輪的市場。

????國土部部長徐紹史也曾在今年7月公開表示，開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項治理、系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地以及繼續(xù)完善土地出讓制度將是今年下半年的重點工作，預(yù)計一個季度后房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價會有所下降。